Khi người để lại di sản mất, người thừa kế bước vào đúng vị trí của chủ nhà: họ kế thừa quyền đòi lại nhà cho ở nhờ, quyền thu tiền thuê và cả nghĩa vụ tiếp tục hợp đồng thuê còn hạn. Người ở nhờ không trở thành chủ chỉ vì ở lâu, nhưng người thừa kế cũng không được tự ý đuổi, thay khoá hay cắt điện nước.
Tình huống này gặp nhiều ở những căn nhà cũ: bố mẹ cho một người cháu, một gia đình quen ở nhờ từ nhiều năm trước; nhà đang cho thuê làm cửa hàng; hoặc một người thân không thuộc hàng thừa kế, như con dâu goá, người chung sống với bố sau khi mẹ mất, vẫn ở trong nhà. Bài tách từng nhóm người đang ở, nói rõ quyền của họ và những bước người thừa kế nên đi.
Ai đang ở trong nhà và họ ở với tư cách gì
Việc đầu tiên là gọi đúng tên quan hệ giữa người đang ở và người đã mất, vì mỗi quan hệ có hệ quả pháp lý khác nhau.
| Người đang ở | Quan hệ pháp lý thường gặp | Hệ quả khi chủ nhà mất |
|---|---|---|
| Người được cho ở không trả tiền | Hợp đồng mượn tài sản, thường bằng lời | Người thừa kế kế thừa quyền của bên cho mượn, được đòi lại theo quy định về hợp đồng mượn |
| Người thuê có hợp đồng | Hợp đồng thuê nhà ở hoặc thuê mặt bằng | Hợp đồng còn hạn thường tiếp tục; người thừa kế thay chủ nhà thu tiền và thực hiện hợp đồng |
| Người thừa kế đang ở | Đồng chủ sở hữu di sản | Có quyền như những người thừa kế khác, không thể bị coi là ở nhờ |
| Người thân không thuộc hàng thừa kế: con dâu, con rể, cháu | Thường là người được cho ở cùng | Không có phần di sản, trừ khi có di chúc hoặc là người thừa kế thế vị; có thể có công sức tôn tạo |
| Người chung sống với người mất không đăng ký kết hôn | Tuỳ thời điểm chung sống mà có thể được coi là vợ chồng hoặc không | Cần xác định có quyền thừa kế hay không trước khi bàn chuyện ở hay đi |
Ca người chung sống không đăng ký kết hôn được viết riêng trong danh mục ai được hưởng thừa kế của site. Ở bài này chỉ cần nhớ: chưa xác định xong tư cách của người đang ở thì chưa nên nói tới chuyện mời họ ra khỏi nhà.
Người ở nhờ: quyền đòi lại và giới hạn
Cho ở nhờ không lấy tiền là một dạng hợp đồng mượn tài sản trong Bộ luật Dân sự. Khi các bên không thoả thuận thời hạn, bên cho mượn được đòi lại khi bên mượn đã đạt mục đích mượn; nếu có nhu cầu đột xuất, cấp bách thì được đòi lại sớm hơn nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý. Người thừa kế kế thừa vị trí đó, nên việc cần chia di sản, cần bán nhà để chia hoặc cần nhà để ở là lý do chính đáng để đề nghị người ở nhờ trả nhà.
Người ở nhờ không có quyền cho người khác ở lại, cho thuê lại, sửa chữa lớn hay xây thêm khi chưa được đồng ý. Nếu họ đã bỏ tiền sửa chữa cần thiết để giữ nhà khỏi xuống cấp, khoản đó có thể được xem xét hoàn lại; còn những gì xây thêm để phục vụ riêng mình thì phải xem thoả thuận lúc trước.
Ngược lại, người thừa kế cũng phải cư xử như một chủ nhà có trách nhiệm: báo trước bằng văn bản, cho thời gian thu xếp, không tự ý dọn đồ của người đang ở, không thay khoá khi họ vắng nhà, không cắt điện nước để ép đi. Những việc đó có thể khiến chính người thừa kế bị xử lý và làm mất thế của mình nếu phải ra toà.
Ở nhờ ba mươi năm có thành chủ nhà không
Nhiều người ở nhờ lâu năm tin rằng sau ba mươi năm, căn nhà sẽ thuộc về mình. Bộ luật Dân sự có quy định người chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu (Điều 236). Điều kiện then chốt là "ngay tình", tức người chiếm hữu không biết và không thể biết mình không có quyền.
Người ở nhờ thì ngược lại: họ biết rõ mình ở nhờ, được chủ cho ở. Việc chiếm hữu của họ có căn cứ là sự cho phép của chủ nhà, và họ không chiếm hữu với tư cách chủ sở hữu. Vì vậy thời gian ở nhờ, dù dài bao nhiêu, thông thường không làm phát sinh quyền sở hữu theo quy định này.
Điều người thừa kế nên làm là giữ lại những gì chứng minh việc cho ở nhờ: giấy tờ nhà đất mang tên người đã mất, biên lai thuế đất do bố mẹ đóng, thư từ, tin nhắn, lời xác nhận của hàng xóm hoặc tổ dân phố. Nếu người đang ở đưa ra giấy tờ cho rằng đã được bố mẹ bán hay tặng cho căn nhà, đó là tranh chấp về quyền sở hữu, nên có luật sư xem hồ sơ trước khi trả lời.
Người thuê nhà: hợp đồng vẫn chạy tiếp
Pháp luật nhà ở bảo vệ người thuê theo nguyên tắc: chủ sở hữu mất khi hợp đồng thuê còn hạn thì người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn, người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Người thừa kế được thu tiền thuê từ thời điểm mở thừa kế, nhưng tiền thuê đó là thu nhập từ di sản, thuộc chung những người thừa kế cho tới khi chia.
Trong thời gian chưa khai nhận, nên cử một người làm đầu mối nhận tiền thuê, mở sổ thu chi hoặc nhận qua một tài khoản riêng, có xác nhận của các đồng thừa kế. Người thuê cũng nên được báo bằng văn bản ai là người nhận tiền, để tránh trả nhầm hoặc trả hai lần. Thuế đối với hoạt động cho thuê vẫn phải kê khai theo quy định; phần này thuộc cụm thuế, ở đây chỉ nhắc.
Nếu muốn lấy lại nhà trước hạn để bán, người thừa kế phải thương lượng với người thuê, thường kèm khoản hỗ trợ hoặc bồi thường theo hợp đồng. Đơn phương chấm dứt khi không có căn cứ có thể phải bồi thường. Khi hợp đồng hết hạn, người thừa kế có quyền không gia hạn và đề nghị người thuê bàn giao.
Trình tự đòi nhà êm thấm
Phần lớn các ca có thể giải quyết mà không cần ra toà nếu đi đúng trình tự và giữ thái độ đúng mực.
- Thống nhất trong nội bộ những người thừa kế: ai là đầu mối, đề nghị gì, cho thời gian bao lâu. Người ở nhờ hay thuê thường lợi dụng khi các anh chị em nói mỗi người một kiểu.
- Gặp trực tiếp người đang ở, giải thích việc chủ nhà đã mất và gia đình cần nhà để chia thừa kế hoặc để ở.
- Gửi văn bản thông báo nêu rõ thời hạn hợp lý để thu xếp, cách bàn giao, việc thanh toán điện nước còn tồn.
- Nếu người ở có đóng góp sửa chữa, cân nhắc hỗ trợ một khoản để việc bàn giao suôn sẻ, ghi vào biên bản.
- Khi không thoả thuận được, đề nghị hoà giải tại cơ sở qua tổ hoà giải ở thôn, tổ dân phố.
- Nếu vẫn không được, khởi kiện đòi tài sản tại toà án nhân dân có thẩm quyền; chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền thừa kế và việc cho ở nhờ.
Khi khởi kiện, người thừa kế thường phải chứng minh tư cách của mình, nên việc khai nhận di sản sớm giúp hồ sơ gọn hơn nhiều. Nếu chưa khai nhận xong, các đồng thừa kế có thể cùng đứng đơn hoặc uỷ quyền cho một người.
Lập biên bản hiện trạng khi nhận lại nhà
Nhiều tranh cãi nổ ra sau khi người ở nhờ, người thuê đã đi: đồ đạc của bố mẹ còn hay mất, ai làm hỏng mái, ai nợ tiền điện. Một biên bản bàn giao đơn giản, có chữ ký hai bên và một người làm chứng như tổ trưởng tổ dân phố, giúp khép lại mọi chuyện. Biên bản nên ghi:
- Ngày bàn giao, người giao, người nhận thay mặt các đồng thừa kế.
- Tình trạng từng phòng, mái, tường, hệ thống điện nước, kèm ảnh chụp có ngày giờ lưu trong điện thoại của cả hai bên.
- Danh sách đồ đạc của người đã mất còn lại trong nhà, đồ đạc người ở mang đi và đồ để lại theo thoả thuận.
- Chỉ số đồng hồ điện, nước tại thời điểm bàn giao và ai thanh toán phần còn nợ.
- Số chìa khoá được giao lại và việc thay khoá sau bàn giao (nếu có).
- Khoản hỗ trợ hoặc hoàn trả tiền sửa chữa (nếu có), đã trả hay sẽ trả khi nào.
Biên bản này cũng có ích cho chính những người thừa kế: nó là mốc để tính ai giữ nhà, ai chịu chi phí bảo quản di sản từ đó cho tới khi chia xong.
Khi người đang ở là người thân trong nhà
Con dâu goá nuôi con nhỏ. Các con của chị là cháu nội, có thể là người thừa kế thế vị nếu chồng chị mất trước ông bà. Khi đó đòi nhà không đơn giản là đòi một người ngoài, mà là bàn chuyện chia di sản với chính những người thừa kế đang ở trong nhà.
Người chăm sóc bố mẹ những năm cuối đời. Dù không thuộc hàng thừa kế, họ có thể có công sức đáng ghi nhận. Một khoản cảm ơn và thời gian thu xếp hợp lý thường giữ được quan hệ tốt hơn mọi lá đơn.
Một người thừa kế muốn ở mãi, không cho chia. Đây là tranh chấp giữa những người thừa kế với nhau, không phải chuyện ở nhờ. Cách gỡ được viết trong danh mục khi gia đình không thống nhất.
Có trẻ em, người già, người bệnh. Toà án và cơ quan thi hành án đều cân nhắc yếu tố nhân đạo về thời gian. Gia đình nên lường trước và cho khoảng thời gian đủ dài.
Câu hỏi thường gặp
Người ở nhờ không chịu đi, người thừa kế có được tự dọn đồ ra không?
Không nên. Tự ý dọn đồ, thay khoá hay cắt điện nước có thể bị coi là xâm phạm chỗ ở, tài sản của người khác. Cách đúng là thông báo, hoà giải và nếu cần thì khởi kiện đòi tài sản; khi có bản án, việc buộc trả nhà do cơ quan thi hành án thực hiện.
Chưa làm thủ tục thừa kế xong thì có đòi nhà được không?
Được, người thừa kế đã có quyền từ thời điểm mở thừa kế. Tuy vậy, khi thương lượng hay khởi kiện, bạn cần chứng minh mình là người thừa kế, nên giữ giấy chứng tử, giấy tờ quan hệ và giấy tờ nhà đất. Các đồng thừa kế nên cùng đứng tên hoặc uỷ quyền cho một người.
Người thuê nhà có được ở tiếp sau khi chủ nhà mất không?
Có, nếu hợp đồng còn hạn. Pháp luật nhà ở cho người thuê tiếp tục thuê đến hết hạn và người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng, trừ khi các bên thoả thuận khác. Muốn lấy lại sớm thì phải thương lượng và thường phải hỗ trợ hoặc bồi thường theo hợp đồng.
Tiền thuê nhà sau khi chủ nhà mất thuộc về ai?
Tiền thuê phát sinh từ di sản thuộc chung những người thừa kế cho tới khi chia. Người được cử nhận tiền phải giữ sổ sách và chia lại theo phần, hoặc dùng để trả chi phí liên quan đến di sản theo thoả thuận của các đồng thừa kế.
Người ở nhờ nói bố mẹ đã hứa cho căn nhà thì sao?
Lời hứa miệng tặng cho nhà đất thường không đủ để chuyển quyền, vì tặng cho bất động sản phải lập thành văn bản và đăng ký theo quy định. Nếu họ có giấy tờ, cần xem xét tính hợp lệ của giấy tờ đó. Đây là ca nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước khi trả lời.
Người ở nhờ đã sửa nhà, có phải trả lại tiền cho họ không?
Các khoản sửa chữa cần thiết để giữ nhà khỏi hư hỏng có thể được xem xét hoàn lại, còn phần xây thêm phục vụ riêng người ở nhờ thì tuỳ thoả thuận trước đó và việc chủ nhà có đồng ý hay không. Nên thương lượng một khoản hợp lý và ghi vào biên bản bàn giao.