Căn hộ chưa có sổ hồng thì thứ người thừa kế nhận không phải "căn hộ" theo nghĩa giấy tờ, mà là quyền và nghĩa vụ của người mua theo hợp đồng với chủ đầu tư. Quyền đó vẫn là di sản, vẫn khai nhận được tại công chứng, sau đó chủ đầu tư ghi nhận người thừa kế thay chỗ người mua để tiếp tục thanh toán, nhận bàn giao và làm sổ đứng tên người mới.
Ca này hay gặp với các dự án mua từ lúc còn đang xây, người mua đóng tiền theo tiến độ hoặc vay ngân hàng. Bài này đi qua giấy tờ cần gom, các bước từ khai nhận tới khi chủ đầu tư ghi nhận, chuyện tiền còn phải đóng, căn hộ đang thế chấp quyền tài sản cho ngân hàng, và trường hợp đã nhận nhà nhưng sổ chưa ra.
Thứ được thừa kế là quyền theo hợp đồng
Khi mua căn hộ hình thành trong tương lai hoặc căn hộ đã xây xong nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua có một hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và các chứng từ thanh toán. Pháp luật dân sự coi quyền yêu cầu chủ đầu tư bàn giao căn hộ và làm thủ tục cấp giấy là một loại quyền tài sản. Quyền tài sản của người mất là di sản thừa kế, giống như tiền gửi hay đồ vật.
Đi kèm quyền là nghĩa vụ: phần tiền còn phải thanh toán theo tiến độ, phí quản lý sau bàn giao, các khoản phạt chậm thanh toán nếu có. Người thừa kế nhận cả hai mặt. Nếu không ai muốn tiếp tục, gia đình có thể thoả thuận với chủ đầu tư thanh lý hợp đồng hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho người khác theo quy định về kinh doanh bất động sản, nhưng trước hết vẫn phải xác định ai là người thừa kế có quyền quyết định.
Vì chưa có giấy chứng nhận, ca này không đi qua bước đăng ký biến động đất đai ngay. Thay vào đó, đầu mối chính là chủ đầu tư, sau này mới tới cơ quan đăng ký khi chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp sổ. Nắm rõ điểm này giúp gia đình khỏi mất công xếp hàng ở văn phòng đăng ký đất đai, nơi chưa có hồ sơ nào của căn hộ để xử lý.
Giấy tờ cần gom trước khi đi công chứng
Tổ chức công chứng cần nhìn thấy đầy đủ chuỗi giấy tờ chứng minh người mất là người mua và đã thanh toán đến đâu. Nên chuẩn bị:
- Hợp đồng mua bán căn hộ bản gốc cùng các phụ lục, văn bản điều chỉnh diện tích, điều chỉnh tiến độ nếu có.
- Toàn bộ phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, xác nhận công nợ do chủ đầu tư cấp, thể hiện số tiền đã trả và còn phải trả.
- Biên bản bàn giao căn hộ nếu đã nhận nhà.
- Nếu người mất mua lại từ người khác: văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được chủ đầu tư xác nhận.
- Nếu có vay ngân hàng: hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, văn bản ba bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua.
- Giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ của những người thừa kế, di chúc nếu có, giấy tờ chứng minh tài sản chung hay riêng của vợ chồng.
Nên xin chủ đầu tư một văn bản xác nhận tình trạng hợp đồng tại thời điểm hiện tại. Văn bản này cho công chứng viên biết hợp đồng còn hiệu lực, không bị tranh chấp, và số tiền còn lại chính xác.
Các bước từ khai nhận tới khi chủ đầu tư ghi nhận người mới
Trình tự phổ biến như sau. Mỗi chủ đầu tư có quy trình nội bộ riêng, nên gọi bộ phận chăm sóc khách hàng hỏi danh mục giấy tờ trước khi làm.
- Thông báo cho chủ đầu tư bằng văn bản việc người mua đã qua đời, kèm bản sao giấy chứng tử, để chủ đầu tư ghi chú vào hồ sơ và tạm dừng tính phạt chậm nếu chính sách cho phép.
- Xin xác nhận tình trạng hợp đồng và công nợ như trên.
- Những người thừa kế lập văn bản khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức công chứng, ghi rõ di sản là quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán số, ngày, căn hộ nào.
- Nộp văn bản thừa kế cho chủ đầu tư để ký phụ lục hoặc văn bản ghi nhận người thừa kế là bên mua kế tiếp.
- Tiếp tục thanh toán theo tiến độ dưới tên người thừa kế; nhận bàn giao nếu chưa bàn giao.
- Khi dự án đủ điều kiện, chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người thừa kế như cho người mua thông thường.
Nếu ngân hàng đang nhận thế chấp quyền tài sản, ở bước ghi nhận người mới thường cần thêm văn bản đồng ý của ngân hàng.
Tiền còn phải đóng: ai trả và trả thế nào
Trong thời gian từ khi người mua mất tới lúc chủ đầu tư ghi nhận người thừa kế, các đợt thanh toán vẫn đến hạn. Đây là lúc dễ phát sinh phạt chậm hoặc chủ đầu tư gửi thông báo vi phạm hợp đồng. Nhiều chủ đầu tư có chính sách gia hạn khi bên mua qua đời nếu được thông báo sớm, nhưng đó là thiện chí theo từng nơi chứ không phải quyền mặc nhiên.
Gia đình nên thống nhất sớm ai sẽ đóng các đợt tiếp theo. Nếu một người đóng thay trong lúc chưa chia, giữ đầy đủ chứng từ ghi rõ nội dung "nộp thay cho hợp đồng mua bán số…", sau đó đưa khoản này vào văn bản thoả thuận phân chia. Nếu nhiều người cùng đóng, ghi tỷ lệ góp để sau này tính phần sở hữu hoặc phần được hoàn.
Ví dụ giả định: căn hộ còn hai đợt thanh toán, người con cả đóng cả hai đợt trước khi các anh chị em ký văn bản phân chia. Văn bản ghi nhận người con cả nhận căn hộ, đồng thời thanh toán cho mỗi người còn lại một khoản tương ứng với phần của họ trong số tiền mà người mất đã trả. Cách tính cụ thể là thoả thuận của gia đình, không có công thức bắt buộc.
Căn hộ mua bằng tiền vay, quyền tài sản đang thế chấp
Khi vay mua căn hộ chưa có sổ, người mua thường thế chấp chính quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán cho ngân hàng. Ngân hàng, chủ đầu tư và người mua ký thoả thuận ba bên, theo đó chủ đầu tư không được ghi nhận chuyển nhượng hoặc thay đổi bên mua nếu ngân hàng chưa đồng ý.
Người thừa kế vì vậy phải làm việc với cả hai đơn vị. Kiểm tra trước xem khoản vay có bảo hiểm đi kèm không, vì tiền bồi thường có thể trả bớt dư nợ. Sau đó chọn hướng: trả hết nợ để ngân hàng giải chấp quyền tài sản, hoặc người thừa kế được ngân hàng chấp nhận tiếp tục khoản vay sau khi thẩm định. Cách chọn tương tự như với nhà đất đã có sổ đang thế chấp, chỉ khác là bản gốc hợp đồng mua bán đóng vai trò của sổ đỏ.
Thời gian xử lý ca này thường dài hơn, vì phải đợi ba bên cùng ký. Gia đình nên có một người đại diện được uỷ quyền làm đầu mối, ghi lại tên cán bộ phụ trách ở mỗi nơi và ngày hẹn để theo dõi.
Đã nhận nhà nhưng sổ chưa ra
Nhiều dự án bàn giao căn hộ từ lâu nhưng chậm cấp giấy chứng nhận vì vướng thủ tục của chủ đầu tư. Người mua đã ở hoặc cho thuê căn hộ, rồi qua đời trước khi có sổ. Với người thừa kế, việc đầu tiên vẫn là khai nhận quyền theo hợp đồng như trên và nộp cho chủ đầu tư để hồ sơ cấp sổ được lập theo tên người thừa kế.
Lợi ích của việc làm sớm là khi dự án đủ điều kiện, sổ được cấp thẳng cho người thừa kế, không phải cấp cho người đã mất rồi lại làm thêm một lượt đăng ký biến động. Nếu chủ đầu tư đã nộp hồ sơ cấp sổ với tên người mua trước khi được thông báo, hãy hỏi cơ quan đăng ký và chủ đầu tư về khả năng điều chỉnh, hoặc chấp nhận nhận sổ tên người mất rồi đăng ký biến động thừa kế theo cách thông thường.
Trong thời gian chờ, các khoản phí quản lý, điện nước, hợp đồng cho thuê căn hộ vẫn tiếp diễn. Người đang quản lý căn hộ nên ghi chép thu chi và chia sẻ với những người thừa kế khác, đặc biệt nếu căn hộ đang cho thuê có tiền thuê hằng tháng.
Chỗ hay vướng với chủ đầu tư và giữa người thừa kế
Chủ đầu tư đòi giấy tờ không có trong danh mục công bố. Hãy đề nghị chủ đầu tư nêu yêu cầu bằng văn bản, kèm căn cứ. Phần lớn yêu cầu là hợp lý, nhưng có văn bản thì gia đình mới chuẩn bị đúng một lần.
Diện tích bàn giao chênh với hợp đồng. Khoản tiền chênh tính theo điều khoản hợp đồng; người thừa kế tiếp nhận cả quyền đòi điều chỉnh lẫn nghĩa vụ trả thêm.
Một người thừa kế muốn bán ngay suất mua. Muốn chuyển nhượng hợp đồng cho người ngoài thì phải có sự đồng ý của tất cả người thừa kế đồng sở hữu quyền đó, hoặc văn bản phân chia đã giao quyền cho một người.
Căn hộ là tài sản chung vợ chồng. Một nửa thuộc người vợ hoặc chồng còn sống, chỉ phần còn lại là di sản. Hợp đồng chỉ đứng tên một người không làm thay đổi điều này nếu căn hộ mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tài sản chung.
Người thừa kế ở xa hoặc ở nước ngoài. Chủ đầu tư và ngân hàng thường cần chữ ký trực tiếp hoặc văn bản uỷ quyền hợp lệ. Người ở nước ngoài có thể ký uỷ quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam, nên làm sớm vì giấy tờ gửi về mất thời gian.
Câu hỏi thường gặp
Căn hộ chưa có sổ hồng thì có làm thừa kế được không?
Được. Di sản trong trường hợp này là quyền và nghĩa vụ của người mua theo hợp đồng với chủ đầu tư. Người thừa kế khai nhận quyền đó tại tổ chức công chứng rồi đề nghị chủ đầu tư ghi nhận mình là bên mua kế tiếp.
Có phải báo cho chủ đầu tư ngay khi người mua mất không?
Nên báo sớm bằng văn bản kèm bản sao giấy chứng tử. Việc này giúp chủ đầu tư ghi chú hồ sơ, có thể xem xét gia hạn các đợt thanh toán, và tránh gửi thông báo vi phạm hợp đồng trong lúc gia đình đang lo giấy tờ.
Sổ hồng sau này cấp cho ai?
Nếu chủ đầu tư đã ghi nhận người thừa kế trước khi nộp hồ sơ cấp sổ, giấy chứng nhận được cấp thẳng cho người thừa kế. Nếu sổ đã cấp tên người mất, người thừa kế làm đăng ký biến động thừa kế như với nhà đất thông thường.
Căn hộ đang vay ngân hàng thì chủ đầu tư có ghi nhận người thừa kế không?
Thường cần văn bản đồng ý của ngân hàng theo thoả thuận ba bên. Gia đình nên làm việc với ngân hàng trước để chọn trả hết nợ hay tiếp tục vay, rồi mới đề nghị chủ đầu tư ghi nhận người mới.
Không ai muốn tiếp tục mua căn hộ thì làm sao?
Những người thừa kế có thể thoả thuận với chủ đầu tư thanh lý hợp đồng theo điều khoản đã ký, hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho người khác theo quy định về kinh doanh bất động sản. Dù chọn cách nào cũng phải xác định người thừa kế trước.
Một người đóng tiền các đợt còn lại thì phần của người đó tính thế nào?
Pháp luật không có công thức sẵn. Gia đình nên giữ chứng từ ghi rõ nộp cho hợp đồng nào và ghi khoản đóng góp này vào văn bản thoả thuận phân chia, để tính phần sở hữu hoặc khoản được hoàn lại cho người đã đóng.