Căn hộ chung cư cũ đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã mua xong theo chính sách hoá giá là tài sản của người mất và là di sản như mọi căn nhà khác. Điều làm nó khác là thời hạn sử dụng của toà nhà và khả năng toà nhà bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại: khi đó người thừa kế bước vào vị trí chủ sở hữu, có quyền nhận căn hộ tái định cư hoặc bồi thường theo phương án được duyệt.
Ở các thành phố lớn, nhiều gia đình đang giữ một căn hộ trong khu tập thể xây từ những năm 1960 đến 1980, hoặc một căn chung cư đời đầu đã xuống cấp. Khi bố mẹ mất, con cháu băn khoăn: căn hộ có còn giá trị không, "hết niên hạn" có làm mất quyền sở hữu không, và nếu khu nhà sắp cải tạo thì nên làm thừa kế ngay hay chờ. Bài này đi qua những câu hỏi đó theo Luật Nhà ở 2023 ở mức nguyên lý.
Trước hết: căn hộ có thật sự là tài sản của người mất
Đã có giấy chứng nhận đứng tên người mất. Đây là ca rõ ràng nhất. Căn hộ cùng phần quyền sử dụng chung đất xây toà nhà là di sản, làm thừa kế theo trình tự thông thường tại tổ chức hành nghề công chứng và cơ quan đăng ký đất đai.
Đã mua hoá giá xong nhưng chưa làm giấy chứng nhận. Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước và chứng từ trả tiền là căn cứ. Người thừa kế có thể phải làm tiếp thủ tục cấp giấy chứng nhận, ghi tên người được nhận theo văn bản thừa kế.
Đang thuê của Nhà nước, chưa mua. Căn hộ không phải di sản. Người đang cùng sinh sống có thể được xem xét ký tiếp hợp đồng thuê hoặc mua theo chính sách hiện hành; đây là thủ tục với đơn vị quản lý nhà, không phải thừa kế.
Căn hộ được cơ quan phân cho ở từ thời bao cấp, giấy tờ không rõ. Cần xác minh với đơn vị quản lý nhà hoặc cơ quan quản lý nhà ở của tỉnh xem căn hộ đang thuộc diện nào. Đừng vội khai nhận khi chưa biết quyền sở hữu thuộc về ai.
Phần cơi nới, chuồng cọp, gian xây thêm. Diện tích cơi nới ngoài phần được công nhận trên giấy thường không được ghi nhận quyền sở hữu, và khi cải tạo toà nhà sẽ không được tính như diện tích căn hộ.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư: không phải là "hết hạn sở hữu"
Nhiều người nghe "chung cư có thời hạn" và lo rằng hết hạn thì mất căn hộ. Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đó là tuổi thọ của công trình, không phải thời hạn sở hữu ghi kèm tên người chủ. Trong thời gian toà nhà còn được phép sử dụng, chủ sở hữu có đầy đủ quyền bán, tặng cho, để thừa kế.
Khi toà nhà hết thời hạn sử dụng hoặc bị kết luận hư hỏng, nguy hiểm, không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền xử lý theo hướng phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại hoặc sử dụng đất vào mục đích khác theo quy hoạch. Lúc đó, quyền của chủ sở hữu căn hộ chuyển thành quyền được bố trí tái định cư hoặc được bồi thường theo phương án được phê duyệt. Người thừa kế, sau khi khai nhận, đứng ở đúng vị trí đó.
Còn quyền sử dụng đất xây toà nhà là quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ, thường ghi hình thức sử dụng chung và thời hạn ổn định lâu dài với đất ở. Chi tiết cụ thể đọc trên giấy chứng nhận của căn hộ.
Làm thừa kế ngay hay chờ cải tạo: so sánh
Khi khu nhà đã có thông tin về cải tạo, xây dựng lại, gia đình hay băn khoăn nên khai nhận ngay hay chờ. Bảng dưới so sánh hai lựa chọn.
| Tiêu chí | Khai nhận ngay | Chờ tới khi có phương án |
|---|---|---|
| Ai ký các văn bản với chủ đầu tư, ban quản lý dự án | Người đã đứng tên, ký trực tiếp | Tất cả người thừa kế phải cùng ký hoặc uỷ quyền |
| Nhận căn hộ tái định cư hoặc tiền bồi thường | Ghi đúng tên người nhận ngay từ đầu | Phải làm thừa kế trước khi nhận, dễ chậm tiến độ |
| Rủi ro người thừa kế mất thêm | Thấp hơn | Có thể phải làm thừa kế chuyển tiếp nhiều lớp |
| Chi phí và công sức | Phải làm ngay một lượt | Dồn vào lúc gấp, khi nhiều hộ cùng làm |
| Linh hoạt khi gia đình chưa thống nhất | Phải thống nhất ngay | Có thêm thời gian bàn, nhưng dễ kéo dài |
Trong đa số trường hợp, khai nhận sớm có lợi hơn. Khi dự án cải tạo triển khai, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước làm việc với chủ sở hữu có tên trên giấy; người thừa kế chưa đứng tên sẽ phải chứng minh tư cách và gom đủ chữ ký của mọi đồng thừa kế ở mỗi bước.
Khi toà nhà bị phá dỡ để xây lại: người thừa kế nhận gì
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu căn hộ trong toà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được lựa chọn bồi thường bằng nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền, theo phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt. Hệ số, diện tích căn hộ tái định cư so với căn hộ cũ và các khoản hỗ trợ trong thời gian chờ do quy định chi tiết và phương án của từng dự án xác định; bài không ghi con số vì mỗi địa phương, mỗi dự án có thể khác.
Với người thừa kế, điều cần làm là: đứng tên căn hộ trước khi phương án được lập, theo dõi các thông báo của UBND cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở và chủ đầu tư, tham gia các cuộc họp lấy ý kiến của chủ sở hữu, và giữ kỹ giấy tờ về diện tích được công nhận. Nếu nhiều người cùng thừa kế, nên thống nhất bằng văn bản người đại diện tham gia và cách chia căn hộ tái định cư hoặc tiền bồi thường.
Căn hộ tái định cư hoặc tiền bồi thường nhận được thay cho căn hộ cũ vẫn thuộc về những người thừa kế theo phần đã khai nhận. Nếu chưa chia, nó vẫn là tài sản chung của họ. Khoản hỗ trợ tạm cư trong thời gian chờ thường trả cho người đang sinh sống tại căn hộ, các đồng thừa kế nên thoả thuận rõ để tránh hiểu lầm.
Trình tự khai nhận căn hộ chung cư cũ
Phần lớn bước giống khai nhận nhà ở thông thường. Những điểm riêng của chung cư cũ được nhấn mạnh ở từng bước.
- Kiểm tra giấy chứng nhận: diện tích căn hộ, phần sở hữu chung, thông tin đất. Nếu chỉ có hợp đồng mua hoá giá, gom đủ chứng từ trả tiền.
- Đối chiếu hiện trạng: phần cơi nới, gian xây thêm không nằm trong giấy được nêu rõ là hiện trạng, không ghi như diện tích sở hữu.
- Hỏi ban quản trị hoặc đơn vị quản lý toà nhà về kinh phí bảo trì, các khoản phí còn nợ của căn hộ.
- Lập văn bản khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng; niêm yết theo quy định.
- Đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để người thừa kế đứng tên.
- Thông báo cho ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành về chủ sở hữu mới để nhận thông tin về họp nhà chung cư và dự án cải tạo.
Bước cuối hay bị quên. Thông báo của dự án cải tạo, lịch kiểm định toà nhà thường gửi tới chủ sở hữu có trong danh sách của ban quản trị; người thừa kế không đăng ký sẽ bỏ lỡ những cuộc họp quan trọng.
Những khoản đi kèm căn hộ mà người thừa kế phải biết
Nhận căn hộ chung cư là nhận cả các nghĩa vụ gắn với nó. Phí quản lý vận hành, tiền điện nước chung, phí gửi xe còn nợ của người mất là nghĩa vụ tài sản thanh toán từ di sản; ban quản lý toà nhà thường đòi người đang sử dụng căn hộ, nên các đồng thừa kế cần thống nhất ai trả và trừ vào phần ai. Với chung cư cũ, khoản đóng góp sửa chữa phần chung do hội nghị nhà chung cư quyết định cũng có thể phát sinh bất ngờ, ví dụ thay đường ống, chống thấm mái.
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là khoản riêng của chung cư. Với chung cư mới, người mua đã nộp khi mua; với chung cư cũ, cơ chế có thể khác tuỳ thời điểm xây và chính sách của địa phương. Người thừa kế nên hỏi ban quản trị về số dư kinh phí bảo trì, vì đây là nguồn tiền sẽ được tính khi cải tạo hoặc khi xử lý toà nhà.
Cuối cùng là các khoản liên quan đến kiểm định chất lượng toà nhà. Khi toà nhà được đưa vào diện kiểm định, chủ sở hữu được thông báo kết quả. Người thừa kế đã đứng tên mới nhận được những thông tin này kịp thời, có thời gian tính toán thay vì bị động khi có quyết định di dời.
Lưu ý khi chia căn hộ giữa nhiều người thừa kế
Căn hộ chung cư không chia nhỏ được như đất. Những gợi ý dưới đây giúp gia đình chọn cách hợp lý:
- Một người nhận căn hộ và thanh toán phần giá trị cho người khác thường gọn nhất; định giá nên tính tới tình trạng toà nhà và triển vọng cải tạo.
- Nếu cùng đứng tên chung, ghi tỷ lệ phần và người đại diện tham gia họp nhà chung cư, ký các văn bản về cải tạo.
- Nếu cho thuê trong thời gian chờ, thống nhất ai quản lý, tiền thuê chia ra sao, ai chịu sửa chữa.
- Khi khu nhà đã có quyết định phá dỡ, cân nhắc việc bán; giao dịch căn hộ trong diện cải tạo phải tuân theo quy định hiện hành, nên hỏi trước.
- Người thừa kế ở nước ngoài có quyền sở hữu căn hộ theo điều kiện pháp luật nhà ở; ca này được viết trong danh mục thừa kế có người ở nước ngoài của site.
Với căn hộ trong dự án cải tạo có giá trị lớn, nhiều người thừa kế và ý kiến khác nhau, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để chọn phương án chia trước khi ký với chủ đầu tư.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ hết niên hạn sử dụng thì căn hộ còn là di sản không?
Còn, nếu căn hộ đã thuộc sở hữu của người mất. Thời hạn sử dụng là tuổi thọ công trình, không làm mất quyền sở hữu. Khi toà nhà phải phá dỡ, quyền của chủ sở hữu chuyển thành quyền nhận nhà tái định cư hoặc bồi thường, và người thừa kế kế thừa quyền đó.
Căn hộ tập thể chỉ có hợp đồng mua hoá giá, chưa có sổ, có làm thừa kế được không?
Có thể. Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng chứng từ trả tiền là căn cứ chứng minh tài sản của người mất. Người thừa kế khai nhận và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận theo hướng dẫn của cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan quản lý nhà.
Phần cơi nới chuồng cọp có được tính khi chia và khi bồi thường không?
Diện tích cơi nới ngoài phần được công nhận trên giấy thường không được ghi nhận quyền sở hữu và không được tính như diện tích căn hộ khi bồi thường, tái định cư. Khi chia giữa người thừa kế, nên định giá theo diện tích được công nhận.
Bố mẹ đang thuê nhà tập thể của Nhà nước, mất rồi thì con có được ở tiếp không?
Căn hộ thuê không phải di sản. Người đang cùng sinh sống có thể đề nghị đơn vị quản lý nhà xem xét ký tiếp hợp đồng thuê hoặc mua theo chính sách hiện hành. Đây là thủ tục hành chính với đơn vị quản lý, không phải khai nhận thừa kế.
Nên làm thừa kế trước hay chờ có căn hộ tái định cư rồi mới làm?
Thường nên làm trước. Khi dự án triển khai, mọi văn bản đều cần chủ sở hữu ký; nếu chưa khai nhận, tất cả người thừa kế phải cùng ký ở mỗi bước, dễ chậm và phát sinh bất đồng. Đứng tên sớm giúp nhận căn hộ hoặc tiền bồi thường đúng tên ngay.