Nhận thừa kế bất động sản từ cô, chú, bác, anh chị em họ hay người không có quan hệ gia đình thì không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân dành cho người thân gần, và thường phải kê khai, nộp thuế khi làm thủ tục sang tên. Việc miễn thuế giữa người thân chỉ áp dụng cho những quan hệ được luật liệt kê cụ thể, như vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu nội ngoại, anh chị em ruột.
Nhiều người nghĩ cứ là thừa kế thì được miễn thuế, đến khi nộp hồ sơ sang tên mới nhận thông báo nộp thuế. Bài này giải thích nguyên lý: loại tài sản nào nhận thừa kế thì chịu thuế, ai được miễn, ai không, kê khai vào lúc nào, và những lỗi hay gặp. Chính sách thuế thu nhập cá nhân đang được sửa đổi, thay thế; mọi ngưỡng, thuế suất và cách tính cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành và hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm làm thủ tục.
Loại tài sản nào nhận thừa kế thì phải tính thuế
Theo cách Luật Thuế thu nhập cá nhân liệt kê trong nhiều năm, thu nhập từ nhận thừa kế chịu thuế không phải là mọi thứ người mất để lại, mà là một số nhóm tài sản cụ thể: chứng khoán, phần vốn góp trong tổ chức kinh tế và cơ sở kinh doanh, bất động sản, và những tài sản khác phải đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng như ô tô, xe máy, tàu thuyền.
Lý do nằm ở cách quản lý: những tài sản này phải đăng ký tên người sở hữu, nên khi chuyển sang tên người nhận thừa kế, cơ quan nhà nước biết và có thời điểm rõ ràng để xác định nghĩa vụ thuế. Những tài sản không phải đăng ký như tiền mặt, đồ dùng gia đình thường không nằm trong danh sách chịu thuế thu nhập từ thừa kế theo cách liệt kê này.
Khi luật mới có hiệu lực, danh sách tài sản, ngưỡng không phải nộp và thuế suất có thể thay đổi. Người nhận thừa kế nên hỏi bộ phận một cửa hoặc cơ quan thuế nơi làm thủ tục về quy định đang áp dụng, thay vì dựa vào bài viết cũ trên mạng.
Ai được miễn, ai không: so theo quan hệ với người mất
Danh sách miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế bất động sản giữa người thân được luật liệt kê theo từng cặp quan hệ. Bảng dưới đối chiếu những quan hệ hay gặp trong gia đình Việt.
| Quan hệ người nhận với người để lại | Thừa kế bất động sản | Ghi chú |
|---|---|---|
| Vợ, chồng | Thuộc diện miễn | Cần giấy chứng nhận kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh |
| Con đẻ, con nuôi hợp pháp với cha mẹ | Thuộc diện miễn | Con nuôi cần quyết định công nhận việc nuôi con nuôi |
| Con dâu với cha mẹ chồng, con rể với cha mẹ vợ | Thuộc diện miễn | Cần giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân và quan hệ cha mẹ con |
| Cháu nội, cháu ngoại với ông bà | Thuộc diện miễn | Áp dụng cả khi cháu thừa kế thế vị |
| Anh, chị, em ruột | Thuộc diện miễn | Cần giấy tờ chứng minh cùng cha mẹ hoặc cùng cha, cùng mẹ |
| Cháu với cô, dì, chú, bác, cậu | Không thuộc diện miễn | Thường phải kê khai, nộp thuế |
| Anh chị em họ, anh chị em dâu rể | Không thuộc diện miễn | Thường phải kê khai, nộp thuế |
| Con riêng của vợ hoặc chồng với cha dượng, mẹ kế | Cần đối chiếu | Không nằm trong cặp quan hệ được liệt kê; hỏi cơ quan thuế |
| Người ngoài gia đình được di tặng, được chỉ định trong di chúc | Không thuộc diện miễn | Thường phải kê khai, nộp thuế |
Với tài sản không phải bất động sản như ô tô, chứng khoán, phần vốn góp, cách áp dụng miễn giữa người thân cần hỏi cơ quan thuế theo văn bản đang có hiệu lực, vì quy định miễn trong nhiều năm được ghi cho bất động sản. Lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng do thừa kế cũng có danh sách miễn riêng theo quan hệ gia đình, người không thuộc danh sách thường phải nộp.
Thuế được tính trên giá trị nào, vào lúc nào
Thu nhập từ thừa kế được xác định theo giá trị tài sản nhận được tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ, thường là lúc người nhận làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Với bất động sản, giá trị thường được xác định theo bảng giá đất và giá tính lệ phí do UBND cấp tỉnh quy định, không phải giá thị trường mà gia đình tự ước. Với ô tô, xe máy, căn cứ là giá tính lệ phí trước bạ do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Luật áp dụng một ngưỡng: phần giá trị dưới ngưỡng không phải nộp, phần vượt ngưỡng mới chịu thuế theo một thuế suất cố định. Ngưỡng và thuế suất cụ thể nằm trong văn bản hiện hành, người nhận nên đọc thông báo thuế của cơ quan thuế để biết con số chính xác cho hồ sơ của mình.
Bảng giá đất được tỉnh ban hành và điều chỉnh theo Luật Đất đai 2024, nên cùng một thửa đất, nghĩa vụ thuế có thể khác nhau tuỳ năm làm thủ tục. Đây là một lý do khiến việc để lâu không sang tên không phải lúc nào cũng có lợi.
Nếu nhiều người cùng nhận chung một bất động sản, mỗi người kê khai theo phần giá trị mình được hưởng. Trong cùng một hồ sơ có thể có người được miễn, người không: ví dụ giả định, căn nhà của bà để lại cho một người con gái và một người cháu gọi bà là bà cô, phần của người con được miễn, phần của người cháu phải kê khai.
Kê khai thuế khi sang tên tài sản thừa kế
Với bất động sản, việc kê khai thường đi liền với hồ sơ đăng ký biến động, theo cơ chế liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan thuế. Trình tự chung như sau:
- Hoàn tất văn bản khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng.
- Chuẩn bị tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu hiện hành, ghi đúng quan hệ với người để lại di sản.
- Người thuộc diện miễn kèm giấy tờ chứng minh quan hệ; người không thuộc diện miễn kê khai giá trị phần được hưởng.
- Nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hoặc bộ phận một cửa theo hướng dẫn của địa phương.
- Nhận thông báo nộp thuế, lệ phí do cơ quan thuế ban hành, nộp đúng hạn qua ngân hàng hoặc cổng dịch vụ công.
- Nộp chứng từ đã nộp tiền để cơ quan đăng ký hoàn tất việc cập nhật tên người nhận trên giấy chứng nhận.
Với ô tô, xe máy, chứng khoán, phần vốn góp, việc kê khai làm theo hướng dẫn của cơ quan đăng ký xe, công ty chứng khoán hoặc doanh nghiệp, và cơ quan thuế quản lý. Chi tiết từng loại thuộc phạm vi các trang chuyên về thuế và chứng khoán.
Ví dụ giả định: một hồ sơ có người miễn, người không
Ví dụ giả định: bà Thu ở Huế không có chồng con, lập di chúc để lại căn nhà cho hai người: em gái ruột và một người cháu gọi bà là dì, mỗi người một nửa. Sau khi bà mất, hai người cùng ra tổ chức hành nghề công chứng làm văn bản khai nhận di sản theo di chúc, rồi nộp hồ sơ đăng ký biến động.
Trong tờ khai, người em gái ghi quan hệ anh chị em ruột, kèm giấy khai sinh của mình và của bà Thu cùng tên cha mẹ, đề nghị miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho phần một nửa căn nhà. Người cháu ghi quan hệ cháu với dì, không thuộc diện miễn, kê khai giá trị một nửa căn nhà.
Cơ quan thuế xác định giá trị căn nhà theo bảng giá đất và giá tính lệ phí do tỉnh ban hành, ra thông báo: phần của người em được miễn, phần của người cháu phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành. Người cháu nộp xong, cả hai được cập nhật tên trên giấy chứng nhận. Nếu hai người đã thoả thuận chia đều mọi chi phí, đó là chuyện giữa họ với nhau, tờ khai vẫn ghi đúng người có nghĩa vụ.
Những lỗi hay gặp
Nghĩ rằng thừa kế thì đương nhiên miễn thuế. Miễn chỉ áp dụng cho quan hệ được luật liệt kê. Cháu nhận nhà của cô, người giúp việc được di tặng căn hộ đều nằm ngoài danh sách.
Thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ. Người thuộc diện miễn vẫn có thể bị yêu cầu nộp thuế nếu không chứng minh được quan hệ: thiếu giấy khai sinh, tên cha mẹ trên giấy tờ sai lệch, giấy tờ quá cũ. Nên chuẩn bị từ khi làm thủ tục công chứng.
Khai sai quan hệ để được miễn. Ghi người cháu thành con, khai anh em họ thành anh em ruột là kê khai gian dối, có thể bị truy thu, xử phạt, và làm hỏng cả hồ sơ thừa kế. Không có cách hợp pháp nào để biến một quan hệ không được miễn thành được miễn.
Đổi thừa kế thành tặng cho để né thuế. Tặng cho bất động sản giữa người không thuộc danh sách quan hệ gần cũng chịu thuế tương tự, nên không có lợi gì, lại phát sinh thêm thủ tục và tranh chấp với những người thừa kế khác.
Để quá lâu mới sang tên. Bảng giá đất có thể tăng, giấy tờ có thể thất lạc, người biết chuyện có thể không còn. Nghĩa vụ thuế không mất đi vì để lâu.
Khi nào nên hỏi thêm
Những ca nên hỏi kỹ cơ quan thuế hoặc người có chuyên môn trước khi nộp hồ sơ: người nhận là con riêng, con nuôi chưa đăng ký; người để lại di sản là người Việt định cư ở nước ngoài hoặc người nhận ở nước ngoài; di sản gồm nhiều loại tài sản ở nhiều tỉnh; di sản là phần vốn góp trong doanh nghiệp; hoặc có tranh chấp về giá trị.
Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, khi sang tên bất động sản còn có thể phát sinh phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng, chi phí đo đạc. Các khoản này là chi phí làm thủ tục, ai chịu do các người thừa kế thoả thuận. Bài này không nêu mức cụ thể vì chúng do từng địa phương và từng tổ chức quy định.
Nếu giá trị lớn hoặc có yếu tố nước ngoài, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được rà lại toàn bộ hồ sơ thuế cùng hồ sơ thừa kế, tránh việc nộp thiếu rồi bị truy thu sau khi đã sang tên.
Câu hỏi thường gặp
Cháu được cô để lại nhà theo di chúc có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Thường là có. Quan hệ cô và cháu không nằm trong danh sách được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế bất động sản. Người cháu kê khai cùng hồ sơ sang tên, cơ quan thuế xác định số phải nộp theo giá trị căn nhà và quy định hiện hành.
Nhận thừa kế tiền gửi tiết kiệm của người ngoài gia đình có phải nộp thuế không?
Theo cách liệt kê áp dụng nhiều năm, thu nhập từ thừa kế chịu thuế gồm chứng khoán, phần vốn góp, bất động sản và tài sản phải đăng ký; tiền gửi không nằm trong nhóm này. Tuy nhiên luật đang được sửa đổi, nên cần đối chiếu quy định tại thời điểm nhận tiền.
Cháu thừa kế thế vị từ ông bà thì có được miễn không?
Quan hệ ông bà nội, ngoại với cháu nằm trong danh sách được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế bất động sản. Người cháu cần chứng minh quan hệ bằng giấy khai sinh của mình và của cha hoặc mẹ đã mất trước ông bà.
Ai phải nộp thuế khi nhận thừa kế, người nhận hay người để lại?
Người nhận thừa kế là người có thu nhập nên là người nộp thuế. Người để lại đã mất, không có nghĩa vụ này. Các người thừa kế có thể thoả thuận với nhau ai chịu khoản thuế, nhưng trên tờ khai, người nộp vẫn là người nhận phần tài sản đó.
Nhiều người cùng nhận một căn nhà thì kê khai thuế thế nào?
Mỗi người kê khai theo phần giá trị mình được hưởng ghi trong văn bản thừa kế. Người thuộc diện miễn kèm giấy tờ chứng minh quan hệ, người không thuộc diện miễn kê khai số phải nộp. Có thể nộp chung trong một bộ hồ sơ đăng ký biến động.
Người được di tặng ô tô có phải nộp lệ phí trước bạ không?
Người không thuộc danh sách quan hệ gia đình được miễn lệ phí trước bạ thường phải nộp khi đăng ký xe sang tên mình. Mức và căn cứ tính theo quy định hiện hành về lệ phí trước bạ và giá tính lệ phí do cơ quan có thẩm quyền ban hành.