Khi nhà đất là di sản chưa chia, tiền thuê và các khoản lợi thu được từ đó sau thời điểm người để lại di sản mất về nguyên tắc thuộc chung của những người thừa kế, tương ứng với phần của mỗi người. Người đang quản lý, cho thuê được trừ chi phí hợp lý để giữ gìn tài sản và có thể được hưởng thù lao nếu các bên thoả thuận, nhưng không đương nhiên được giữ toàn bộ tiền thuê. Người ở trong nhà mà không cho thuê thì câu chuyện khác: không có khoản tiền thu, nhưng có thể phát sinh tranh cãi về việc sử dụng riêng một tài sản chung.
Đây là một trong những nguồn tranh chấp âm ỉ nhất. Người ở lại cho rằng mình đã trông nhà, sửa nhà, đóng thuế nên tiền thuê là của mình; anh chị em ở xa cho rằng mình bị thiệt mấy năm liền. Bài này giúp cả hai phía thấy rõ nguyên tắc, các khoản được trừ, và cách lập thoả thuận để chuyện tiền thuê không biến thành vụ kiện.
Hoa lợi, lợi tức từ di sản là gì và thuộc về ai
Trong ngôn ngữ pháp luật dân sự, hoa lợi là sản vật tự nhiên tài sản mang lại, như hoa màu trên đất, trái cây trong vườn; lợi tức là khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản, như tiền cho thuê nhà, tiền lãi. Khi người để lại di sản còn sống, các khoản này là của họ. Từ thời điểm mở thừa kế, di sản thuộc về những người thừa kế, nên hoa lợi, lợi tức phát sinh sau đó cũng đi theo.
Điều này có nghĩa là nếu căn nhà mặt phố của bố mẹ được cho thuê sau khi bố mẹ mất, tiền thuê thu được là một phần của khối tài sản chung đang chờ chia, không phải thu nhập riêng của người đứng ra ký hợp đồng với khách thuê. Khi chia, khoản tiền này, sau khi trừ chi phí hợp lý, được chia theo đúng tỷ lệ mỗi người được hưởng.
Ngược lại, tiền thuê mà bố mẹ đã nhận trước khi mất, hoặc khoản tiền khách thuê đặt cọc với bố mẹ, là chuyện khác: tiền đã nhận nằm trong di sản nếu còn, còn khoản cọc phải trả lại cho khách khi hết hợp đồng là một nghĩa vụ của người mất mà di sản phải gánh. Phân biệt mốc thời gian này giúp tránh tính trùng hoặc bỏ sót.
Khoản nào được trừ, khoản nào không
Trước khi chia tiền thuê, những người thừa kế thường phải thống nhất danh sách chi phí. Bảng dưới là cách phân loại hay được áp dụng; trường hợp cụ thể có thể khác tuỳ chứng từ và thoả thuận.
| Khoản | Thường được trừ vào tiền thuê | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sửa chữa để giữ nhà dùng được: dột mái, hỏng điện nước | Có | Nên có hoá đơn, ảnh trước và sau, báo cho các đồng thừa kế |
| Thuế sử dụng đất, khoản thuế phát sinh từ việc cho thuê | Có | Phần thuế cho thuê do người đứng tên kê khai; chi tiết thuộc mảng thuế |
| Chi phí tìm khách, lập hợp đồng, điện nước khi nhà trống | Thường có | Cần chứng từ hoặc xác nhận |
| Cải tạo nâng cấp để tăng giá thuê: xây thêm tầng, làm lại mặt tiền | Tuỳ thoả thuận | Làm khi chưa hỏi ý các bên thì dễ bị tranh cãi |
| Thù lao cho người quản lý, trông coi | Chỉ khi có thoả thuận | Không tự động được hưởng |
| Chi tiêu sinh hoạt riêng của người đang ở | Không | Đây là chi phí cá nhân |
| Khoản người quản lý tự ứng trả nợ của người mất | Hoàn lại từ di sản | Nên tính riêng, không gộp vào tiền thuê |
Điểm mấu chốt ở bảng này là chứng từ. Người quản lý giữ hoá đơn, ghi sổ thu chi và báo định kỳ cho anh chị em sẽ ở thế rất khác so với người chỉ nói mình đã bỏ ra nhiều lắm khi bị đòi tiền. Lời kể không có giấy tờ thường khó được ghi nhận, dù sự thật có thể đúng.
Người ở lại trong nhà mà không cho thuê
Ở để trông nhà và chăm bố mẹ trước đó. Rất nhiều gia đình có một người con ở cùng bố mẹ đến cuối đời rồi ở lại luôn. Việc ở này thường được các anh chị em ngầm chấp nhận, và khi chia, công sức chăm sóc, giữ gìn nhà thường được xem xét.
Ở nhưng các đồng thừa kế khác cũng muốn dùng. Nếu người khác đề nghị được ở hoặc được cho thuê một phần mà người đang ở không đồng ý, tình trạng sử dụng riêng một tài sản chung bắt đầu thành vấn đề. Đây là lúc cần một thoả thuận rõ ràng về việc sử dụng.
Có đòi được "tiền ở" không. Pháp luật không có một công thức tính tiền thuê cho người thừa kế đang ở trong nhà chung. Khi tranh chấp ra toà, việc có buộc người đang ở thanh toán khoản nào không phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, thoả thuận trước đó và chứng cứ. Đừng mặc định sẽ đòi được theo giá thuê thị trường.
Người ở lại gánh chi phí giữ nhà. Ở lâu năm thường đi kèm sửa chữa, đóng thuế đất, giữ giấy tờ. Những khoản này có thể được tính khi chia, nên người ở lại cần lưu chứng từ ngay từ bây giờ.
Người quản lý di sản: quyền và giới hạn
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về người quản lý di sản: người được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thoả thuận cử ra; khi chưa có ai được cử, người đang chiếm hữu, sử dụng di sản tiếp tục quản lý. Người quản lý có nghĩa vụ bảo quản di sản, không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt bằng cách khác nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
Người quản lý được thanh toán chi phí bảo quản di sản, và được hưởng thù lao theo thoả thuận với những người thừa kế. Chữ "theo thoả thuận" là điểm hay bị hiểu nhầm: thù lao không tự phát sinh chỉ vì mình đang trông nhà. Nếu muốn được hưởng, người quản lý nên đề nghị rõ ràng ngay từ đầu, được các bên đồng ý bằng văn bản hoặc ít nhất bằng tin nhắn có thể lưu lại.
Việc cho thuê di sản chưa chia cũng là chuyện cần cân nhắc. Hợp đồng thuê dài hạn có thể làm khó việc chia hoặc bán sau này, khách thuê có thể đòi quyền theo hợp đồng. Cách an toàn là các đồng thừa kế đồng ý việc cho thuê, thời hạn thuê vừa phải, và hợp đồng ghi điều khoản khi tài sản được chia hoặc bán thì xử lý thế nào.
Lập thoả thuận về tiền thuê cho sòng phẳng
Thoả thuận không cần phức tạp, nhưng nên có đủ những nội dung dưới đây. Có thể lập riêng, hoặc đưa vào văn bản thoả thuận phân chia khi làm thủ tục thừa kế.
- Ghi rõ tài sản nào đang cho thuê, ai đứng ra ký hợp đồng với khách và từ ngày nào.
- Ghi mức tiền thuê, tiền đặt cọc khách đã nộp và ai đang giữ khoản cọc đó.
- Liệt kê các loại chi phí được trừ, mức nào thì phải hỏi ý các bên trước khi chi.
- Thoả thuận thù lao cho người quản lý nếu có: theo tỷ lệ tiền thuê hoặc một khoản cố định.
- Quy định kỳ báo cáo thu chi, ví dụ mỗi quý gửi bảng tính và ảnh chứng từ vào nhóm tin nhắn gia đình.
- Chọn cách chia phần tiền còn lại: chia định kỳ, hay gửi vào một tài khoản chung và chia khi chia di sản.
- Ghi cách xử lý khi một người muốn chấm dứt việc cho thuê, khi bán nhà, và khi có khoản sửa chữa lớn bất ngờ.
Một thoả thuận như vậy có thể chỉ vài trang, ký bởi tất cả đồng thừa kế. Nó không thay văn bản thừa kế, nhưng giúp ngăn việc tiền thuê tích tụ thành một khoản lớn không ai biết rõ, thứ thường biến thành cái cớ để cả nhà không ký thoả thuận phân chia.
Ví dụ giả định: tính phần tiền thuê khi chia
Ví dụ giả định: bố mẹ mất, để lại căn nhà là tài sản chung của hai người, có bốn người con là người thừa kế theo pháp luật và đều được hưởng bằng nhau. Người con thứ hai cho thuê tầng trệt trong ba năm sau khi bố mẹ mất, tổng tiền thuê thu được là 360 đơn vị tiền. Trong thời gian đó, người này chi 40 đơn vị để sửa mái và hệ thống điện, có hoá đơn, và nộp các khoản thuế liên quan hết 20 đơn vị.
Tiền thuê còn lại sau chi phí là 360 trừ 60, bằng 300 đơn vị. Nếu các anh chị em thoả thuận trả người quản lý 10 phần trăm tiền thuê làm thù lao, tức 36 đơn vị, phần còn lại là 264 đơn vị, chia đều cho bốn người, mỗi người 66. Người con thứ hai nhận 66 cộng 36 thù lao, những người khác mỗi người 66. Nếu không có thoả thuận thù lao, mỗi người nhận 75.
Con số trong ví dụ chỉ để minh hoạ cách tính. Trên thực tế, tỷ lệ hưởng có thể khác nhau nếu có di chúc, nếu có người từ chối nhận, hay nếu một phần căn nhà là tài sản riêng. Nhưng thứ tự thì giữ nguyên: xác định tổng thu, trừ chi phí có chứng từ, trừ thù lao đã thoả thuận, rồi mới chia theo tỷ lệ.
Khi tranh chấp tiền thuê ra toà
Nếu không thống nhất được, yêu cầu về tiền thuê thường được đưa vào cùng vụ kiện chia di sản, không tách riêng. Toà án sẽ xem xét di sản gồm những gì, có tính hoa lợi, lợi tức phát sinh sau khi mở thừa kế hay không, chi phí nào được trừ, công sức của người quản lý được ghi nhận thế nào. Mỗi vụ phụ thuộc chứng cứ cụ thể, nên không thể nói trước kết quả.
Phía đòi chia tiền thuê nên chuẩn bị chứng cứ về việc cho thuê: hợp đồng, xác nhận của khách thuê, ảnh mặt bằng có cửa hàng hoạt động, các khoản thuế đã kê khai. Phía người quản lý nên chuẩn bị chứng từ chi phí, tin nhắn cho thấy đã báo cho anh chị em, và bằng chứng về việc giữ gìn nhà. Hai bộ chứng cứ này thường quyết định kết quả nhiều hơn lý lẽ.
Trước khi đi đến bước đó, cả hai phía nên ngồi lại với bảng thu chi cụ thể. Rất nhiều ca chỉ cần thấy con số thật là khoảng cách giữa hai bên thu hẹp lại. Khi số tiền lớn, kéo dài nhiều năm hoặc có khách thuê dài hạn, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết những chứng cứ nào nên giữ ngay từ bây giờ.
Câu hỏi thường gặp
Người ký hợp đồng cho thuê có phải kê khai thuế không?
Hoạt động cho thuê tài sản có nghĩa vụ thuế theo quy định về thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Khi di sản chưa chia, việc ai đứng tên kê khai và cách phân bổ nghĩa vụ giữa các đồng thừa kế nên được thống nhất trước. Chi tiết mức thuế và cách kê khai bạn nên đối chiếu với cơ quan thuế hoặc nguồn chuyên về thuế.
Người đang ở trong nhà có được tự ý xây thêm, sửa lớn không?
Không nên tự ý. Di sản chưa chia là tài sản chung, sửa chữa lớn hay xây thêm làm thay đổi hiện trạng cần sự đồng ý của các đồng thừa kế. Làm khi chưa hỏi ý thì dễ bị tranh cãi về việc có được hoàn chi phí hay không, và có khi bị yêu cầu khôi phục hiện trạng.
Tiền thuê gửi vào tài khoản riêng của người quản lý có sao không?
Không trái luật, nhưng dễ gây nghi ngờ. Cách minh bạch hơn là mở một tài khoản riêng chỉ để nhận tiền thuê, hoặc ghi sổ thu chi chi tiết và gửi sao kê định kỳ cho anh chị em. Khi chia, tiền trong tài khoản đó được tính rõ ràng mà không lẫn với thu nhập cá nhân.
Đã chia di sản xong thì còn đòi được tiền thuê những năm trước không?
Nếu văn bản thoả thuận phân chia hoặc bản án đã giải quyết cả khoản tiền thuê, thông thường không đòi lại được. Nếu văn bản chỉ chia căn nhà mà không nhắc tiền thuê, việc đòi sau đó phức tạp hơn và phụ thuộc thời hiệu, chứng cứ. Vì vậy nên đưa khoản này vào văn bản chia ngay từ đầu.
Khách thuê có bị ảnh hưởng khi nhà được chia hoặc bán?
Hợp đồng thuê đã ký hợp lệ vẫn có giá trị theo thoả thuận và quy định về thuê nhà; người nhận tài sản sau khi chia thường phải tiếp tục hoặc thoả thuận chấm dứt với khách. Vì vậy, khi cho thuê di sản chưa chia, nên ghi rõ điều khoản xử lý khi tài sản đổi chủ để tránh tranh chấp ba bên.
Người ở lại có phải trả tiền cho anh chị em nếu không cho thuê?
Không có quy định bắt buộc trả tiền theo giá thuê thị trường chỉ vì ở trong nhà chung. Nếu các đồng thừa kế thống nhất một khoản bù, họ có thể ghi vào thoả thuận. Nếu tranh chấp ra toà, toà án xem xét hoàn cảnh cụ thể, công sức giữ gìn và chứng cứ của các bên.