Người thừa kế không thuộc diện được đứng tên quyền sử dụng đất vẫn được hưởng phần của mình, chỉ khác là họ nhận giá trị thay vì nhận đất. Có ba cách thường dùng: thoả thuận để người thừa kế khác nhận đất và trả tiền cho họ; tự mình đứng ra chuyển nhượng phần đất thừa kế cho người được phép nhận; hoặc tặng cho phần đó. Luật Đất đai 2024 vẫn giữ nguyên lý lâu nay là người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận thì được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Câu hỏi thực tế không còn là "có được không" mà là "cách nào ít rủi ro nhất cho cả người ở nước ngoài lẫn anh chị em trong nước". Mỗi cách khác nhau ở số lần thủ tục, nghĩa vụ tài chính, và chuyện ai giữ tiền trong thời gian chờ. Bài đi qua từng cách bằng một ví dụ giả định xuyên suốt, rồi chỉ ra những chỗ hay bị vướng.
Ví dụ giả định dùng trong bài
Bà Hạnh mất năm ngoái ở Bắc Ninh, không để lại di chúc. Di sản là phần của bà trong một thửa đất nông nghiệp riêng và một căn nhà nhỏ trên đất ở. Chồng bà đã mất trước. Bà có ba người con: anh Tùng và chị Lan sống ở trong nước, chị Mai sống ở Úc từ nhỏ, đã mang quốc tịch Úc. Chồng chị Mai là người Úc. Theo pháp luật, ba người con hưởng ngang nhau.
Chị Mai là người gốc Việt, nên có thể đứng tên căn nhà trên đất ở theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, nhưng không đứng tên được phần trong thửa đất nông nghiệp riêng. Nếu chị Mai đã mất trước và phần của chị chuyển cho người chồng Úc theo di chúc, người chồng thuộc nhóm không được đứng tên cả hai loại đất. Hai tình huống này đủ để thấy vì sao gia đình phải chọn cách nhận giá trị ngay từ khi bàn chia.
Trong bài, khi nói "phần của chị Mai" là nói một phần ba của di sản. Con số cụ thể bằng tiền phụ thuộc giá trị đất do các bên thoả thuận hoặc định giá; bài không đưa con số để tránh hiểu nhầm là giá thật.
Ba cách nhận giá trị, so sánh nhanh
Bảng dưới so ba cách theo những tiêu chí gia đình hay cân nhắc. Không có cách nào luôn tốt nhất; chọn theo mức tin tưởng giữa anh chị em và việc đã có người mua hay chưa.
| Tiêu chí | Nhường phần, nhận tiền từ anh chị em | Tự chuyển nhượng phần đất thừa kế | Tặng cho phần đất thừa kế |
|---|---|---|---|
| Số lần thủ tục | Một văn bản thoả thuận phân chia | Văn bản thừa kế rồi thêm hợp đồng chuyển nhượng | Văn bản thừa kế rồi thêm hợp đồng tặng cho, hoặc gộp ở văn bản phân chia |
| Người ở nước ngoài có nhận tiền không | Có, do anh chị em trả theo thoả thuận | Có, do người mua trả | Không, trừ khi có thoả thuận riêng ngoài giấy tờ |
| Nghĩa vụ tài chính | Nhẹ nhất vì chỉ là thừa kế | Phát sinh thuế, phí của giao dịch chuyển nhượng | Tặng cho giữa người thân thường được miễn thuế; đối chiếu quy định |
| Rủi ro chính | Tiền trả chậm hoặc không trả đủ | Kéo dài vì phải tìm người mua đủ điều kiện | Người nhận tặng không thực hiện lời hứa miệng |
| Hợp khi | Anh chị em trong nước muốn giữ đất và có tiền trả | Cả nhà muốn bán đất | Người ở nước ngoài thật sự muốn cho, không cần tiền |
Với gia đình bà Hạnh, nếu anh Tùng muốn giữ thửa ruộng để canh tác, cách thứ nhất gọn nhất. Nếu cả ba muốn bán, cách thứ hai hợp lý hơn, và nên tính bán chung cả thửa thay vì từng người bán riêng phần mình. Cách thứ ba chỉ nên chọn khi chị Mai thật sự không cần nhận gì.
Cách một: nhường phần trong văn bản thoả thuận phân chia, nhận tiền
Đây là cách nhiều gia đình chọn nhất vì chỉ cần một lần ra công chứng. Trong văn bản thoả thuận phân chia di sản, chị Mai nhận phần của mình rồi tặng cho phần đó cho anh Tùng, hoặc các bên thoả thuận anh Tùng nhận toàn bộ thửa đất và có nghĩa vụ thanh toán cho chị Mai một khoản tiền tương ứng. Cách ghi thế nào cho đúng do công chứng viên quyết định theo quy định hiện hành; điều gia đình cần nói rõ là ý chí thật: chị Mai nhường không, hay nhường để nhận tiền.
Rủi ro lớn nhất là khoản tiền. Nếu văn bản chỉ ghi chị Mai tặng cho mà không có điều khoản thanh toán, về sau chị Mai gần như không có căn cứ đòi tiền. Nếu có điều khoản thanh toán, nên ghi số tiền, thời hạn, cách chuyển, và hậu quả khi chậm. Nhiều gia đình chọn cách anh Tùng trả tiền trước hoặc trả qua tài khoản ngay tại buổi ký, để không ai phải lo về sau.
Điểm cộng của cách này là đất không phải qua thêm một giao dịch, nên tránh được thuế, phí của chuyển nhượng. Điểm cần cân nhắc là anh Tùng phải có sẵn tiền. Khi anh chị em trong nước không đủ tiền, đừng ép bằng một khoản trả góp kéo dài nhiều năm mà không có bảo đảm; khi đó cách hai thường công bằng hơn.
Cách hai: tự chuyển nhượng phần đất thừa kế từng bước
Cách này dùng khi đất sẽ được bán cho người ngoài, hoặc bán cho một người thân đủ điều kiện nhưng muốn làm hợp đồng mua bán rõ ràng. Trình tự thường gặp như sau; chi tiết hồ sơ hỏi tổ chức công chứng và văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Cả nhà lập văn bản khai nhận hoặc thoả thuận phân chia di sản, trong đó xác định rõ phần của người không được đứng tên.
- Văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cập nhật việc thừa kế theo quy định; người không được cấp giấy có thể được ghi nhận ở dạng phù hợp, không cấp giấy chứng nhận đứng tên họ.
- Tìm người mua thuộc diện được nhận chuyển nhượng loại đất đó. Với đất trồng lúa, cần đối chiếu thêm điều kiện về người nhận chuyển nhượng theo luật hiện hành.
- Người thừa kế ở nước ngoài ký hợp đồng chuyển nhượng với tư cách bên chuyển nhượng, trực tiếp hoặc qua người được uỷ quyền.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động, thực hiện nghĩa vụ tài chính của giao dịch chuyển nhượng, người mua được cấp giấy chứng nhận.
Người thừa kế không được cấp giấy vẫn được đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng; đây là điểm nhiều người không biết nên tưởng phải nhờ người khác đứng tên hộ. Khi người ở nước ngoài uỷ quyền cho người trong nước bán, văn bản uỷ quyền phải ghi rõ phạm vi: được ký hợp đồng chuyển nhượng, được nhận tiền hay không, giá tối thiểu nếu muốn.
Cách ba: tặng cho, và khi nào không nên chọn
Tặng cho là cách người không được đứng tên chuyển phần của mình sang người được phép nhận mà không lấy tiền. Pháp luật đất đai lâu nay cho phép tặng cho trong trường hợp này. Giữa những người thân trong gia đình như anh chị em ruột, việc tặng cho bất động sản thường thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân theo nguyên lý của luật thuế, nhưng bạn nên đối chiếu quy định hiện hành và hồ sơ chứng minh quan hệ khi làm.
Không nên chọn tặng cho nếu thật ra người ở nước ngoài muốn nhận tiền. Một số gia đình làm hợp đồng tặng cho để "nhẹ thủ tục" rồi hứa miệng sẽ gửi tiền sau. Đến khi người nhận tặng gặp khó khăn tài chính hoặc mất đi, lời hứa đó không có giá trị chứng minh. Nếu có trao đổi tiền, giao dịch đó bản chất là chuyển nhượng và nên làm đúng là chuyển nhượng.
Tặng cho cũng không phải công cụ để tránh nghĩa vụ. Nếu người mất còn nợ, những người nhận di sản vẫn phải thanh toán trong phạm vi di sản trước khi phần di sản được tặng cho đi. Văn bản tặng cho lập ra để né chủ nợ có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Định giá phần của người ở nước ngoài sao cho không ai thấy thiệt
Thống nhất cách định giá trước khi nói con số. Gia đình có thể tự thoả thuận giá, tham khảo giá giao dịch thực tế quanh khu vực, hoặc thuê một tổ chức thẩm định giá độc lập. Chọn cách nào thì cả nhà đồng ý từ đầu; tranh cãi thường nổ ra khi mỗi người tự đi hỏi một nơi rồi mang con số khác nhau về.
Tách giá trị từng loại đất. Đất ở có nhà và đất nông nghiệp ngoài đồng chênh nhau rất xa. Nếu người ở nước ngoài nhận tiền thay cho phần đất nông nghiệp còn người trong nước giữ nhà, phải tính đúng từng phần, đừng lấy một giá chung cho cả khối di sản.
Tính cả chi phí sẽ phát sinh. Phương án chuyển nhượng làm phát sinh thuế, phí của giao dịch mới; phương án nhường phần thì người giữ đất gánh chi phí sang tên. Ghi rõ ai chịu khoản nào để con số cuối cùng mỗi người nhận được là con số thật.
Chốt thời điểm định giá. Giá đất có thể thay đổi trong vài tháng làm thủ tục. Ghi vào thoả thuận giá được chốt tại ngày nào giúp tránh việc một bên đòi tính lại khi giá lên hoặc xuống.
Những chỗ hay bị vướng
Các ca dưới đây không hiếm. Biết trước giúp gia đình chuẩn bị đúng giấy tờ hoặc đổi phương án sớm.
- Không chứng minh được nhóm của người thừa kế: người có gốc Việt nhưng thiếu giấy tờ nên bị coi như người nước ngoài, mất quyền đứng tên căn nhà mà lẽ ra họ được đứng.
- Thửa đất chưa có giấy chứng nhận: muốn chuyển nhượng phải đủ điều kiện cấp giấy hoặc làm thủ tục cấp giấy trước, kéo dài thêm nhiều tháng.
- Người mua không đủ điều kiện nhận loại đất đó, ví dụ người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp muốn mua đất trồng lúa; giao dịch bị từ chối đăng ký.
- Uỷ quyền ghi thiếu quyền nhận tiền, nên người được uỷ quyền ký bán xong nhưng ngân hàng không cho nhận thay.
- Tiền bán đất cần chuyển ra nước ngoài: phải có giấy tờ chứng minh nguồn gốc thừa kế và giao dịch, theo quy định quản lý ngoại hối và yêu cầu của ngân hàng.
- Một người thừa kế trong nước không đồng ý bán, nên phần của người ở nước ngoài bị kẹt trong tài sản chung chưa chia.
Ca cuối cùng là ca khó nhất, vì người không được đứng tên lại phụ thuộc vào thiện chí của người được đứng tên. Nếu thương lượng không xong, người đó có quyền yêu cầu toà án chia di sản, và toà có thể chia bằng giá trị. Nên thử hoà giải trong gia đình trước; nếu giá trị lớn hoặc quan hệ đã căng, nên tham khảo luật sư về hướng đi trước khi nộp đơn.
Câu hỏi thường gặp
Người nước ngoài nhận thừa kế đất có bị buộc phải bán trong thời hạn nào không?
Luật Đất đai các thời kỳ đều cho phép người không được cấp giấy chuyển nhượng hoặc tặng cho phần thừa kế; còn việc có thời hạn phải hoàn tất hay không và xử lý ra sao khi chưa làm, bạn cần hỏi văn phòng đăng ký đất đai theo văn bản hướng dẫn hiện hành. Không nên để kéo dài nhiều năm vì giấy tờ của các bên dễ hết hạn.
Có thể để anh chị em trong nước đứng tên hộ phần đất của người ở nước ngoài không?
Có gia đình làm vậy bằng lời hứa miệng, nhưng pháp luật không có cơ chế đứng tên hộ an toàn cho trường hợp này. Người đứng tên là chủ sử dụng trên giấy tờ. Muốn bảo vệ quyền lợi người ở nước ngoài, nên dùng thoả thuận phân chia có điều khoản thanh toán rõ ràng.
Chuyển nhượng phần đất thừa kế thì ai nộp thuế thu nhập?
Theo nguyên tắc chung, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản do bên chuyển nhượng nộp, trừ khi các bên thoả thuận bên mua nộp thay. Người ở nước ngoài nên tính khoản này khi định giá. Mức thuế và các khoản phí cụ thể cần đối chiếu quy định hiện hành.
Đất chưa có sổ thì người ở nước ngoài làm sao nhận giá trị?
Thường phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho thửa đất trước, nếu đất đủ điều kiện. Sau đó mới khai nhận và chuyển nhượng được. Nếu đất không đủ điều kiện cấp giấy, việc chuyển nhượng rất khó; gia đình nên thoả thuận nội bộ và ghi nhận bằng văn bản có công chứng phần di sản khác nếu có.
Người ở nước ngoài có cần về nước ký hợp đồng chuyển nhượng không?
Không bắt buộc. Họ có thể uỷ quyền cho người trong nước ký thay. Văn bản uỷ quyền lập ở nước ngoài thường phải qua cơ quan đại diện Việt Nam hoặc được hợp pháp hoá, dịch thuật theo quy định. Ghi rõ quyền ký hợp đồng và quyền nhận tiền để tránh bị từ chối khi giao dịch.
Nếu anh chị em không muốn mua lại cũng không muốn bán thì người ở nước ngoài làm gì?
Trước hết nên thương lượng, có thể nhờ người lớn trong họ hoặc hoà giải ở cơ sở. Nếu vẫn bế tắc, người thừa kế có quyền yêu cầu toà án chia di sản trong thời hiệu luật định. Toà có thể chia bằng giá trị cho người không được đứng tên đất.