Khi căn nhà thừa kế không thể chia nhỏ, các người thừa kế có quyền thoả thuận để một người nhận cả căn và trả cho những người khác giá trị phần của họ. Điều 660 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép chia di sản bằng hiện vật, và khi không chia đều được bằng hiện vật thì các bên thoả thuận định giá và chọn người nhận hiện vật. Nếu không thoả thuận được, hiện vật được bán để chia tiền.
Phương án một người giữ nhà thường hợp với gia đình có một người đang ở cùng cha mẹ hoặc gắn bó với căn nhà, trong khi những người khác đã có chỗ ở riêng. Nó giữ được ngôi nhà trong gia đình và cho mỗi người phần tiền tương xứng. Nhưng nếu làm hời hợt, đây cũng là phương án dễ đổ vỡ nhất: định giá lệch, trả tiền chậm, giấy tờ ký xong rồi mới cãi. Bài này hướng dẫn cách tính, cách trả và cách ghi thoả thuận cho chắc.
Luật cho phép những cách chia nào
Khi chia di sản theo pháp luật, mọi người cùng hàng thừa kế có phần bằng nhau về giá trị, không phải bằng nhau về hiện vật. Luật không buộc căn nhà phải cắt thành bốn mảnh cho bốn người. Các bên có thể chia hiện vật nếu chia được, như tách thửa đất đủ điều kiện; có thể để một người nhận hiện vật và thanh toán cho người khác; hoặc bán tài sản lấy tiền chia.
Với di sản chia theo di chúc, nếu di chúc chỉ định rõ căn nhà cho ai thì người đó nhận căn nhà. Nếu di chúc chỉ ghi tỷ lệ cho nhiều người, họ cũng đứng trước câu hỏi y hệt: chia hiện vật thế nào. Các nguyên tắc dưới đây áp dụng được cho cả hai trường hợp.
Điểm mấu chốt là thoả thuận. Khi tất cả người thừa kế đồng ý, họ có thể chọn bất cứ cách nào hợp pháp, kể cả cách không chia đều nếu ai đó tự nguyện nhận ít hơn. Khi không thoả thuận được, toà án sẽ quyết định, và phương án toà thường cân nhắc là giao hiện vật cho người có nhu cầu thật sự và khả năng thanh toán, hoặc phát mại để chia.
So sánh bốn phương án với một căn nhà thừa kế
Không có phương án tốt tuyệt đối. Bảng dưới đặt các phương án cạnh nhau để gia đình cân nhắc theo hoàn cảnh của mình.
| Phương án | Hợp khi | Rủi ro chính |
|---|---|---|
| Tách thửa chia hiện vật | Thửa đất rộng, đủ điều kiện tách thửa theo quy định của tỉnh | Diện tích tối thiểu và quy hoạch có thể không cho phép; phần chia có giá trị không đều |
| Một người nhận nhà, trả tiền cho người khác | Có một người muốn giữ nhà và đủ khả năng tài chính | Định giá không thống nhất; trả tiền chậm hoặc không trả đủ |
| Bán nhà chia tiền | Không ai cần ở, các bên cần tiền mặt | Bán vội có thể được giá thấp; khó thống nhất thời điểm và giá bán |
| Giữ chung, cùng đứng tên | Gia đình còn gắn bó, chưa ai cần chia | Mọi giao dịch sau này cần đủ chữ ký; khi một đồng sở hữu mất, số người liên quan tăng thêm |
Phương án một người nhận nhà thường là điểm cân bằng giữa giữ tài sản trong nhà và trả quyền lợi sòng phẳng cho mọi người. Nó cũng đòi hỏi nhiều sự tin cậy nhất, vì có một khoảng thời gian một bên đã được giấy tờ trong khi bên kia chưa nhận đủ tiền, hoặc ngược lại.
Tính tiền phải trả: ví dụ giả định
Bà Mai mất, chồng đã mất trước, không có di chúc, không có nợ. Di sản chỉ có một căn nhà, ba người con đồng ý giá trị 4,5 tỷ đồng. Con út đang ở trong nhà muốn giữ lại. Mỗi người con có phần bằng một phần ba, tức 1,5 tỷ. Con út nhận cả căn, trị giá 4,5 tỷ, trong khi phần của mình chỉ 1,5 tỷ, nên phải trả cho hai anh chị mỗi người 1,5 tỷ, tổng cộng 3 tỷ.
Đổi tình huống: nếu cha còn sống và căn nhà là tài sản chung của cha mẹ. Cha sở hữu 2,25 tỷ, di sản của mẹ là 2,25 tỷ chia bốn người gồm cha và ba con, mỗi suất 562,5 triệu. Cha có tổng 2,8125 tỷ, mỗi người con 562,5 triệu. Nếu con út nhận nhà, con út phải trả cha 2,8125 tỷ và mỗi anh chị 562,5 triệu, hoặc cha tự nguyện để lại phần của mình cho con út ở chung. Con số phải trả thay đổi hoàn toàn chỉ vì một chi tiết trong gia đình.
Chi phí làm thủ tục và nghĩa vụ tài chính khi sang tên là một khoản cần thoả thuận riêng. Cách hay gặp là người nhận nhà chịu, vì họ được hưởng căn nhà; nhưng cũng có gia đình chia đều theo tỷ lệ phần thừa kế. Ghi rõ ngay từ đầu để tránh việc cãi nhau ở bước sang tên. Giá trị căn nhà thì gia đình có thể tự thống nhất, tham khảo giao dịch quanh khu vực, hoặc thuê một tổ chức thẩm định giá độc lập khi có ý kiến khác nhau.
Trả một lần hay trả dần: rủi ro cho cả hai phía
Trả đủ một lần trước hoặc ngay khi ký là cách an toàn nhất cho người nhận tiền. Người giữ nhà thường phải vay hoặc bán tài sản khác. Có thể tận dụng một khoản vay thế chấp chính căn nhà sau khi đã sang tên, nhưng khi đó phải thu xếp thứ tự rất chặt để ai cũng yên tâm.
Trả dần đỡ áp lực cho người giữ nhà nhưng đẩy rủi ro sang người nhận tiền. Nếu căn nhà đã sang tên trọn cho người giữ nhà mà tiền chưa trả đủ, người nhận tiền chỉ còn là chủ nợ thông thường. Muốn đòi phải có giấy tờ chứng minh và có thể phải khởi kiện.
Có cách giảm rủi ro khi trả dần. Ví dụ: chưa sang tên trọn cho đến khi trả đủ, ghi nhận các lần trả bằng chuyển khoản, đặt thời hạn cụ thể và hậu quả khi trả chậm. Các cơ chế cụ thể nên được công chứng viên hoặc luật sư góp ý, vì không phải cách nào cũng được cơ quan đăng ký chấp nhận.
Đừng để giá trị đứng yên quá lâu. Nếu thoả thuận trả trong nhiều năm, giá nhà có thể tăng hoặc giảm. Các bên nên thống nhất trước rằng số tiền là cố định hay được điều chỉnh, để không ai cảm thấy bị thiệt khi thị trường thay đổi.
Nội dung thoả thuận nên có
Thoả thuận về việc một người nhận nhà được thể hiện trong văn bản thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Các điểm sau nên được ghi rõ.
- Danh sách đầy đủ người thừa kế và phần của mỗi người tính theo tỷ lệ và theo tiền.
- Giá trị căn nhà các bên thống nhất và căn cứ định giá.
- Người nhận nhà và số tiền phải thanh toán cho từng người.
- Thời hạn, cách thức thanh toán, như chuyển khoản vào tài khoản nào, trả một lần hay nhiều đợt.
- Ai chịu chi phí công chứng, nghĩa vụ tài chính và chi phí đăng ký sang tên.
- Thời điểm bàn giao nhà, tình trạng đồ đạc, ai giữ giấy tờ gốc trong thời gian chờ.
- Hậu quả khi trả chậm hoặc không trả, cách xử lý khi một bên không thực hiện.
Văn bản càng cụ thể, khả năng tranh chấp sau này càng thấp. Các bên nên đọc kỹ trước khi ký và hỏi lại công chứng viên mọi điểm chưa rõ, nhất là về thứ tự giữa việc trả tiền và việc sang tên.
Trình tự làm từ đầu đến khi đứng tên
Một trình tự điển hình cho phương án một người nhận nhà như sau. Chi tiết hồ sơ từng bước do tổ chức công chứng và cơ quan đăng ký hướng dẫn.
- Thống nhất giữa các thành viên về người nhận nhà, giá trị và cách thanh toán; nên có biên bản họp gia đình.
- Chuẩn bị giấy tờ: giấy chứng tử, giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, giấy tờ tuỳ thân của mọi người.
- Làm văn bản thoả thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng; việc thụ lý được niêm yết theo quy định, thường tại trụ sở UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người mất hoặc nơi có nhà đất.
- Thực hiện thanh toán theo thoả thuận, lưu chứng từ.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nếu có.
- Nhận giấy chứng nhận đứng tên người nhận nhà.
Nếu có người thừa kế ở nước ngoài hoặc ở tỉnh khác, phần ký kết của họ có thể làm qua uỷ quyền. Việc đó nên chuẩn bị từ sớm vì thường mất thời gian nhất.
Khi không thống nhất về giá
Định giá là điểm vướng phổ biến nhất. Người giữ nhà muốn giá thấp, người nhận tiền muốn giá cao, và cả hai đều có lý do. Một cách đơn giản để phá thế bế tắc là đặt câu hỏi ngược: nếu giá đó là giá thật, người đang đòi giá cao có sẵn sàng tự mình mua lại căn nhà theo giá ấy không. Nếu không, có thể con số đó đang cao hơn thực tế.
Các gia đình còn dùng cách "đấu giá trong nhà": mỗi người muốn giữ nhà đưa ra mức giá, người trả cao nhất nhận nhà và thanh toán cho những người khác theo giá đó. Cách này công bằng khi các bên có khả năng tài chính tương đương, nhưng có thể bất lợi cho người đang ở trong nhà mà ít tiền. Thuê một tổ chức thẩm định giá độc lập và cam kết trước sẽ chấp nhận kết quả là phương án trung tính hơn.
Nếu vẫn không thống nhất, bất kỳ người thừa kế nào cũng có thể yêu cầu toà án chia di sản. Toà sẽ định giá và quyết định giao hiện vật cho ai, hoặc tuyên bán để chia. Thủ tục tố tụng kéo dài và tốn kém hơn nhiều so với thoả thuận, nên đây nên là lựa chọn cuối cùng; trước khi khởi kiện, nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để đánh giá hồ sơ.
Câu hỏi thường gặp
Người giữ nhà có phải trả tiền ngay khi ký văn bản phân chia không?
Không bắt buộc. Thời hạn và cách thanh toán do các bên thoả thuận và ghi vào văn bản. Tuy vậy, thời điểm trả tiền so với thời điểm sang tên quyết định rủi ro của mỗi bên, nên cần cân nhắc kỹ.
Có được thoả thuận một người nhận nhà mà không trả tiền cho người khác không?
Có, nếu những người khác tự nguyện nhường phần của mình. Việc nhường phải thể hiện trong văn bản thoả thuận phân chia di sản tại công chứng. Không ai có quyền ép người khác nhường phần.
Giá nhà tăng sau khi đã thoả thuận thì người nhận tiền có đòi thêm được không?
Nếu thoả thuận đã ghi số tiền cố định và các bên đã ký, việc giá tăng sau đó không tự tạo quyền đòi thêm. Các bên có thể thoả thuận lại nếu cùng đồng ý, hoặc ghi trước cơ chế điều chỉnh trong văn bản.
Ai chịu thuế, phí khi sang tên cho người giữ nhà?
Do các bên thoả thuận. Thừa kế giữa người thân gần thường thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo nguyên tắc hiện hành, nhưng cần đối chiếu quy định tại thời điểm làm hồ sơ với cơ quan thuế và nơi đăng ký đất đai.
Một người không đồng ý cho người khác giữ nhà thì sao?
Khi không thoả thuận được, các bên có thể hoà giải hoặc yêu cầu toà án chia di sản. Toà sẽ xem xét nhu cầu sử dụng, khả năng thanh toán của từng người và có thể giao hiện vật cho một người hoặc tuyên bán để chia.
Có thể vừa giữ nhà chung vừa cho một người ở không?
Có. Các bên có thể cùng đứng tên đồng sở hữu và lập thoả thuận về việc một người ở, ai chịu chi phí sửa chữa, có trả tiền thuê cho những người khác hay không. Thoả thuận rõ giúp tránh tranh chấp khi hoàn cảnh thay đổi.