Người thừa kế đang sống ở nước ngoài được nhận đất đến đâu phụ thuộc trước hết vào quốc tịch của họ tại thời điểm làm thủ tục, chứ không phụ thuộc vào việc họ ở nước nào hay đã đi bao lâu. Theo Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà còn là công dân Việt Nam được đối xử như cá nhân trong nước; người gốc Việt Nam đã mang quốc tịch nước ngoài chỉ được nhận một số loại đất nhất định, chủ yếu là đất ở gắn với nhà ở; còn người nước ngoài không có gốc Việt thì về nguyên tắc không được đứng tên quyền sử dụng đất, chỉ được nhận giá trị.
Trong thực tế, nhiều gia đình chỉ biết gọi chung là "Việt kiều" rồi đoán mò. Có người con đã nhập quốc tịch nước khác từ hai mươi năm trước nhưng vẫn giữ hộ chiếu Việt Nam còn hạn; có người cháu sinh ở nước ngoài, chưa từng có giấy tờ Việt Nam nào. Ba người này đứng trước cùng một mảnh đất của ông bà nhưng quyền rất khác nhau. Bài này giúp bạn tự xếp mỗi người vào đúng nhóm, biết nhóm nào nhận được loại đất nào, và chuẩn bị giấy tờ chứng minh trước khi ra công chứng.
Ba nhóm và quyền nhận đất thừa kế, đặt cạnh nhau
Bảng dưới tóm theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Đây là khung để định hướng; khi làm thật, công chứng viên và văn phòng đăng ký đất đai sẽ đối chiếu văn bản hướng dẫn hiện hành và giấy tờ cụ thể của từng người.
| Nhóm | Nhận biết qua giấy tờ | Đất ở có nhà | Đất nông nghiệp, đất khác riêng thửa | Căn hộ chung cư |
|---|---|---|---|---|
| Công dân Việt Nam đang sống ở nước ngoài | Hộ chiếu Việt Nam còn hạn, hoặc giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam | Được nhận và đứng tên như người trong nước | Được nhận như người trong nước | Được nhận và đứng tên |
| Người gốc Việt Nam mang quốc tịch nước ngoài | Hộ chiếu nước ngoài kèm giấy tờ chứng minh gốc Việt | Được nhận đất ở và đất khác trong cùng thửa có nhà ở | Thường không được đứng tên nếu là thửa riêng, chỉ nhận giá trị | Được nhận theo quy định về nhà ở |
| Người nước ngoài không có gốc Việt | Hộ chiếu nước ngoài, không có giấy tờ gốc Việt | Không được đứng tên quyền sử dụng đất, nhận giá trị | Không được đứng tên, nhận giá trị | Có thể được sở hữu căn hộ trong dự án cho phép người nước ngoài mua, có giới hạn |
Hai điểm hay bị bỏ qua. Thứ nhất, người còn quốc tịch Việt Nam nhưng không chứng minh được thì trên giấy tờ bị xử lý như người nước ngoài; vấn đề khi đó là thiếu giấy, không phải thiếu quyền. Thứ hai, phần lớn khó khăn nằm ở đất nông nghiệp riêng thửa: một người gốc Việt có thể đứng tên căn nhà của bố mẹ nhưng không đứng tên được mảnh ruộng ngoài đồng, dù cả hai cùng nằm trong một văn bản thừa kế.
Nhóm thứ nhất: còn quốc tịch Việt Nam, dù đã ở nước ngoài lâu năm
Luật Quốc tịch Việt Nam cho phép trong một số trường hợp người Việt mang thêm quốc tịch nước khác mà không mất quốc tịch Việt Nam, và nhiều người ra nước ngoài từ lâu chưa từng làm thủ tục thôi quốc tịch. Vì vậy, có người cầm hộ chiếu nước ngoài nhưng về pháp lý vẫn là công dân Việt Nam. Với đất đai, Luật Đất đai 2024 xếp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam vào chung nhóm cá nhân, tức là quyền nhận thừa kế không khác người đang sống ở trong nước.
Cái khó là chứng minh. Cách gọn nhất là hộ chiếu Việt Nam còn hạn. Nếu hộ chiếu đã hết hạn từ lâu, người đó có thể xin cấp lại hộ chiếu tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước mình đang sống, hoặc xin giấy xác nhận có quốc tịch Việt Nam. Thời gian làm các giấy này không ngắn, nên nếu gia đình biết sắp phải làm thủ tục thừa kế, người ở nước ngoài nên kiểm tra giấy tờ của mình ngay từ tháng đầu, đừng để đến lúc cả nhà hẹn ngày ra công chứng mới hỏi.
Một lưu ý thực tế: hộ chiếu Việt Nam và hộ chiếu nước ngoài của cùng một người đôi khi ghi tên khác nhau, ví dụ bỏ dấu, đảo họ tên, hoặc đã đổi tên khi nhập tịch. Khi đó ngoài chuyện quốc tịch còn phải chứng minh hai cuốn hộ chiếu là của cùng một người. Trang này có bài riêng về trường hợp đổi tên, nên ở đây chỉ nhắc để bạn chuẩn bị.
Nhóm thứ hai: người gốc Việt đã mang quốc tịch nước ngoài
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người từng có quốc tịch Việt Nam, hoặc có cha mẹ, ông bà từng có quốc tịch Việt Nam, nay mang quốc tịch nước khác. Theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, nhóm này được nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác nằm trong cùng thửa đất có nhà ở. Hiểu đơn giản: căn nhà của bố mẹ cùng khoảnh vườn bao quanh trên cùng một thửa thì họ có thể đứng tên; một thửa ruộng lúa, một mảnh đất trồng cây lâu năm tách riêng ở xã khác thì thường không.
Để được xếp vào nhóm này, người thừa kế phải có giấy tờ chứng minh gốc Việt: giấy khai sinh Việt Nam cũ, hộ chiếu Việt Nam đã hết hạn, giấy tờ của cha mẹ thể hiện quốc tịch Việt Nam kèm giấy chứng minh quan hệ cha mẹ con, hoặc giấy xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền cấp. Giấy tờ nước ngoài cần dịch và hợp pháp hoá theo quy định, trừ khi được miễn.
Về nhà ở, người gốc Việt có thể nhận thừa kế nhà ở theo Luật Nhà ở 2023. Căn hộ chung cư trong dự án mà bố mẹ để lại thường không vướng. Vướng nhiều hơn là nhà riêng lẻ gắn với đất ở có nguồn gốc phức tạp, ví dụ đất được giao cho hộ gia đình từ trước, đất chưa có sổ, hoặc nhà xây trên phần đất không phải đất ở. Ở những ca đó, câu hỏi không chỉ là người thừa kế thuộc nhóm nào mà còn là thửa đất có đủ điều kiện để cấp giấy hay không.
Nhóm thứ ba: người nước ngoài không có gốc Việt
Nhóm này thường là con dâu, con rể người nước ngoài được nhận di sản theo di chúc, cháu sinh ra ở nước ngoài từ cha hoặc mẹ không phải người Việt nhưng chưa có giấy tờ chứng minh gốc Việt, hoặc người bạn đời được người mất lập di chúc cho hưởng. Về pháp luật dân sự, họ vẫn có quyền hưởng di sản: quyền thừa kế không phân biệt quốc tịch. Cái họ không có là quyền đứng tên quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Vì vậy, với nhà đất, người nước ngoài chỉ nhận được phần giá trị. Pháp luật đất đai lâu nay cho phép người nhận thừa kế không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế cho người được phép nhận, để từ đó thu về giá trị. Cách làm cụ thể và những ca hay vướng được trình bày ở bài riêng trên trang này về người thừa kế không được đứng tên đất.
Riêng căn hộ chung cư, Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh, với giới hạn về số lượng và thời hạn sở hữu. Nếu căn hộ thừa kế nằm trong dự án như vậy và chưa vượt giới hạn, người nước ngoài có thể được đứng tên. Nếu không, họ lại quay về phương án nhận giá trị. Đây là chỗ nên hỏi trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn hộ trước khi lập văn bản thừa kế.
Tự xếp nhóm cho từng người thừa kế trong năm bước
Làm bước này trước khi ra công chứng giúp cả nhà biết ai đứng tên được tài sản nào, từ đó tính luôn cách chia. Ghi kết quả ra một tờ giấy chung cho mọi người cùng xem.
- Liệt kê tất cả người thừa kế, ghi rõ ai đang sống ở nước ngoài, ở nước nào, đi từ năm nào và đi theo diện gì.
- Với mỗi người ở nước ngoài, hỏi thẳng: còn hộ chiếu Việt Nam không, còn hạn không, đã từng làm thủ tục thôi quốc tịch chưa, đã nhập quốc tịch nước nào.
- Người còn quốc tịch Việt Nam: chuẩn bị hộ chiếu còn hạn hoặc giấy xác nhận có quốc tịch. Người đã mất quốc tịch nhưng có gốc Việt: gom giấy tờ chứng minh gốc Việt.
- Phân loại từng tài sản: đất ở có nhà, đất nông nghiệp riêng thửa, căn hộ, nhà trên đất thuê. Đánh dấu tài sản nào người ở nước ngoài không đứng tên được.
- Từ hai danh sách trên, cả nhà bàn cách chia: người ở nước ngoài nhận tài sản họ đứng tên được, hoặc nhường lại cho người trong nước và nhận tiền, hoặc nhận rồi chuyển nhượng.
Nếu có người không chắc mình còn quốc tịch Việt Nam hay không, đừng tự kết luận. Hỏi cơ quan đại diện Việt Nam ở nước sở tại hoặc cơ quan quản lý quốc tịch; kết luận sai ở bước này kéo theo cả văn bản thừa kế phải lập lại.
Những hiểu lầm làm gia đình mất thời gian
"Đã ra nước ngoài là mất quyền thừa kế." Sai. Quyền thừa kế không phụ thuộc nơi ở hay quốc tịch. Thứ bị giới hạn chỉ là quyền đứng tên một số loại tài sản, chủ yếu là đất. Người ở nước ngoài vẫn có phần và vẫn phải có mặt hoặc uỷ quyền khi khai nhận, phân chia.
"Cứ để người trong nước đứng tên hộ, sau này tính." Đứng tên hộ không có cơ chế bảo vệ rõ ràng. Nếu người đứng tên mất, ly hôn hay có nợ, phần "giữ hộ" rất khó đòi. Nếu mục đích là để người ở nước ngoài vẫn có quyền lợi, nên ghi rõ trong văn bản thoả thuận phân chia việc nhường phần và khoản tiền đổi lại, hoặc chọn phương án chuyển nhượng minh bạch.
"Có thẻ thường trú hay thị thực dài hạn là đủ." Thẻ tạm trú, thị thực hay giấy miễn thị thực chỉ cho phép ở lại hoặc nhập cảnh, không chứng minh quốc tịch Việt Nam. Thứ cần là hộ chiếu Việt Nam, giấy xác nhận có quốc tịch, hoặc giấy tờ chứng minh gốc Việt tuỳ nhóm.
"Đất nông nghiệp thì ai cũng nhận được." Với người gốc Việt và người nước ngoài, đất nông nghiệp riêng thửa thường là loại tài sản khó đứng tên nhất. Đừng chia cho người ở nước ngoài mảnh ruộng rồi mới phát hiện không sang tên được.
Khi nào nên hỏi người làm nghề
Phần lớn gia đình tự xếp nhóm được bằng các bước trên. Nhưng có những tình huống nên có luật sư hoặc công chứng viên tư vấn kỹ trước khi lập văn bản: người thừa kế mang hai quốc tịch và không rõ quốc tịch Việt Nam còn hay mất; đất có nguồn gốc giao cho hộ gia đình mà trong hộ có người đã ra nước ngoài; di sản gồm cả đất ở và nhiều thửa đất nông nghiệp; có người nước ngoài nhận theo di chúc phần lớn giá trị di sản.
Ở các ca này, một lựa chọn sai có thể khiến văn bản đã công chứng không sang tên được, hoặc phải làm thêm một giao dịch chuyển nhượng phát sinh nghĩa vụ tài chính. Nếu gia đình ở nhiều nước khác nhau, có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được hướng dẫn thứ tự làm và giấy tờ cần gom trước. Dù hỏi ai, hãy mang theo bản sao giấy tờ quốc tịch của từng người và giấy tờ của từng thửa đất, vì hai thứ đó quyết định gần như toàn bộ câu trả lời.
Câu hỏi thường gặp
Con đã nhập quốc tịch nước ngoài nhưng chưa thôi quốc tịch Việt Nam thì có được đứng tên ruộng của bố mẹ không?
Nếu người đó vẫn còn quốc tịch Việt Nam và chứng minh được bằng hộ chiếu Việt Nam còn hạn hoặc giấy xác nhận có quốc tịch, họ được đối xử như cá nhân trong nước nên có thể đứng tên cả đất nông nghiệp. Khó khăn thường nằm ở việc chứng minh, nên làm giấy tờ quốc tịch sớm.
Người gốc Việt có được nhận thừa kế đất vườn tách thửa riêng không?
Theo nguyên lý của Luật Đất đai 2024, người gốc Việt mang quốc tịch nước ngoài được nhận đất ở và đất khác nằm trong cùng thửa có nhà ở. Thửa đất vườn tách riêng, không gắn với nhà ở, thường không đứng tên được; khi đó họ nhận giá trị bằng cách chuyển nhượng hoặc tặng cho người được phép nhận.
Cháu sinh ở nước ngoài, mẹ là người Việt, có được coi là người gốc Việt không?
Thường là có, vì người gốc Việt bao gồm người có cha hoặc mẹ từng có quốc tịch Việt Nam. Tuy vậy, cháu phải chứng minh được bằng giấy tờ: giấy khai sinh nước ngoài ghi tên mẹ, giấy tờ quốc tịch Việt Nam của mẹ, tất cả dịch và hợp pháp hoá theo quy định.
Người nước ngoài được hưởng thừa kế theo di chúc thì phần đó có bị mất không?
Không mất. Họ vẫn là người thừa kế, chỉ là không được đứng tên quyền sử dụng đất. Phần của họ được chuyển thành giá trị qua chuyển nhượng hoặc tặng cho, hoặc thoả thuận với những người thừa kế khác nhận tài sản và trả tiền cho họ.
Có cần cả nhà cùng về Việt Nam để làm thủ tục không?
Không bắt buộc. Người ở nước ngoài có thể uỷ quyền cho người trong nước, lập văn bản từ chối hoặc ký giấy tờ tại cơ quan đại diện Việt Nam. Nhưng giấy tờ chứng minh quốc tịch hoặc gốc Việt của họ vẫn phải có trong hồ sơ, nên bước chuẩn bị đó vẫn phải làm đủ.
Nhóm của người thừa kế được xác định vào lúc người để lại di sản mất hay lúc làm thủ tục?
Quyền hưởng di sản phát sinh từ thời điểm mở thừa kế, nhưng quyền đứng tên đất được xét theo tình trạng của người đó khi đăng ký sang tên. Một người đã thôi quốc tịch Việt Nam trước khi làm thủ tục sẽ được xét theo nhóm mới. Nên hỏi văn phòng đăng ký đất đai nếu tình trạng quốc tịch vừa thay đổi.